Hay que desenmascarar las
trampas de los defraudadores para evitar que nuestros clientes sufran daños a su
patrimonio y nosotros como profesionales en la materia conservemos intacta
nuestra credibilidad y prestigio.
Por suerte, existen maneras
de protegerse contra estos fraudes inmobiliarios.
Para ayudarte a identificar
estos fraudes, aquí tienes un resumen de las estafas más comunes en el sector
inmobiliario.
Anuncios
Falsos
Esta estafa se aprovecha de
los Portales de Bienes Raíces online, copiando un anuncio real de una propiedad
y publicándolo en otro sitio o inventando la venta de algún inmueble a un
precio muy por debajo del valor comercial, fingiendo ser el agente o dueño del
inmueble.
A menudo, estos estafadores intentan pedir el dinero del enganche o
apartado o cualquier otro tipo de pago por adelantado. Es posible que pidan al
interesado depositar o transferir dinero mientras el contrato termina de
redactarse.
En estos portales no existe
ninguna regulación, cualquier persona pagando o inclusive gratis puede publicar
lo que se le ocurra y estamos expuestos nosotros y nuestros clientes a caer en
manos de estos estafadores.
Cómo evitarlo:
- Nunca le pidas a tu cliente que deposite o transfiera dinero a alguien que no hayas conocido en persona.
- Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás tratando y confirma que se trate realmente del propietario o un agente inmobiliario confiable.
- Debes conocer la propiedad y confirmar que los documentos sean reales.
- Busca propiedades en agencias inmobiliarias confiables o Portales de Bienes Raíces de confianza, como www.birdhouse.com.mx
No te pagan
tu comisión
Por lo regular esto ocurre con "Corredores Inmobiliarios" que se dedican a copiar anuncios de otros portales y cuando te comunicas con ellos te dicen que tienen la exclusiva o contacto directo, y te ofrecen una comisión atractiva, situación que no es verdad.
Estas personas contactan al agente del anuncio original y se presentan diciendo que tienen un interesado en comprar dicha propiedad, hace la negociación de las comisiones y obviamente la comisión que le comparten es mínima por lo cual es imposible que te pueda pagar.
Cómo evitarlo:
- Cuando en tu inventario o en el de la inmobiliaria no exista alguna propiedad que cubra las necesidades de tu cliente comprador, acude con Agencias Inmobiliarias de prestigio o con Asesores de confianza, nunca a los portales de bienes raices que no están regulados ya se de paga o gratuitos.
- Lo mas importante, trabaja para obtener las exclusivas o el contacto directo con el propietario, así siempre tendrás el control de la operación.
Estafas
desde el extranjero
En este timo, el supuesto casero o propietario dice estar fuera del país y por lo tanto, explica no estar disponible para enseñar el inmueble antes de que se firme el contrato, A menudo prometen enviar las llaves por correo en cuanto se haya efectuado el pago por adelantado.
Cómo evitarlo:
- Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo.
- Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo porque esta en el extranjero o no se encuentra disponible, descarta el acuerdo.
Prestamistas
estafadores
Las personas de edad avanzada, bajos ingresos o sin experiencia en compras son los principales objetivos de este tipo de estafa. En estas practicas, los supuestos prestamistas se aprovechan de los mas vulnerables, tentándolos a firmar hipotecas con elevadas tasas de interés. Las victimas de este engaño, terminan sin poder pagar el crédito y pueden incluso perder su hogar.
Cómo evitarlo:
- Averigua todo lo que puedas sobre el prestamista y no dejes que le hagan firmar a tu cliente un acuerdo dudoso.
- Pídele a tu cliente que fije un presupuesto y no lo exceda. Que nadie le haga creer que pueden hacerle un préstamo que más tarde no lo vas a poder devolver.
Fraude de
título inmobiliario
Este tipo de fraude puede ser extremadamente devastador. Se trata de un robo de identidad por el cual el estafador finge ser el propietario del inmueble y utiliza documentos falsos para transferir la propiedad. De esta manera cobra por lo menos el anticipo o enganche.
Cuando una persona se hace pasar por propietario del inmueble, comúnmente el inmueble tiene un precio increíblemente barato, ya que "les urge vender". El estafador solicita a los clientes interesados una suma de dinero como enganche lo mas pronto posible para que "no se la vallan a ganar"
Cómo evitarlo:
- Siempre pide la consulta del folio al RPPyC y busca asesoría de un notario. Antes de que tu cliente firme cualquier contrato o comprometerse a la compra de cualquier forma, contacta a tu notario de confianza.
- El notario puede confirmar ciertos aspectos básicos del inmueble y del propietario antes de realizar la compraventa, por ejemplo:
- Que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño, y si es el único dueño o deberá obtenerse el consentimiento de otros dueños para la compraventa como la esposa, si están casados por sociedad conyugal.
- Que no exista un juicio testamentario inconcluso.
Revisa la
situación jurídica del inmueble
Hay personas que ponen a la venta propiedades con algún problema legal o existen mas propietarios mismos que desconocen que se esta vendiendo.
Cómo evitarlo:
- El notario dependiendo de la legislación local, tramitará las constancias de acrediten que el inmueble jurídicamente esta en orden y libre de gravámenes.
Asegúrate
de que los agentes inmobiliarios sean auténticos y confiables.
Como ya lo he comentado en lineas anteriores hay personas que se dedican a estafar y no estamos exentos de encontrarnos con alguno.
Cómo evitarlo:
- Evita realizar operaciones inmobiliarias con corredores o inmobiliarias que no conozcas o que los contactaste a través de los portales de bienes raices gratuitos y de paga.
En vivienda
nueva hay desarrolladores que no cumplen los contratos.
Existen desarrollos que se venden a través de las preventas y los constructores no cumplen en el mejor de los casos con las fechas de entrega o el inmueble no lo entregan según lo comprometido en el contrato, es decir sin pisos, acabados, cocinas, etc.
Cómo evitarlo:
Investiga al desarrollador inmobiliario. Si tu cliente va a comprar vivienda en desarrollo investiga si existen quejas en Profeco por retraso de entrega y en el cumplimiento de compromisos. Podrás encontrar el listado de compañías y servicios inmobiliarios que han recibido quejas en buró comercial de Profeco. Revisa también los permisos y licencias de construcción.
Renta muy baratas
Cuando el precio de la renta de un inmueble es sumamente económico, los estafadores no publican fotografías para recibir aún mas llamadas pidiendo informacion. Al ser contactados, el anunciante dice no poder enseñar el inmueble ese día, pero que esta dispuesto a realizar la operación si le depositan un anticipo para que aparten el inmueble y no lo ofrezca más. Existen otras formas de estafar sin embargo el común denominador es rentas sumamente baratas.
Cómo evitarlo:
- Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo.
- Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo por la razón que sea, descarta esta opción.
Terrenos
Ten cuidado con la adquisición de terrenos vacíos. Son los favoritos de los defraudadores, por lo general si un predio se encuentra vació y en un lugar de fácil desplazamiento es porque tiene algún problema jurídico.
Cómo evitarlo:
Contacta a tu notario de confianza e investiga cómo, cuando y bajo que circunstancias adquirió tu vendedor y asegúrate de que tenga un lugar donde se le pueda localizar.
Remates
Hipotecarios
Existen empresas que colocan las cesiones de derechos de operaciones que se derivan de prestamos hipotecarios no pagados a la institución financiera, algunas empresas con el pretexto de que tienen que apartar el inmueble al Banco piden al inversionista comprador un anticipo que puede variar entre un 20 y 40 por ciento. Semanas después de haber entregado dicho deposito le notifican al inversionista comprador que la operación no se podrá llevar a cabo debido a que el inmueble que había elegido ya no esta disponible porque el Banco lo vendió a otra persona y que debe sujetarse a lo que el contrato establece. Mañosamente el contrato dice que en caso de que el inmueble ya no este disponible por la razón que fuere el comprador deberá escoger otra propiedad, se elabora un nuevo contrato y la dinámica se vuelve a repetir las veces que sean necesarias hasta que el inversionista comprador ya sea que demande ante las autoridades para la devolución de su dinero o se desespere y ya no reclame su dinero.
Cómo evitarlo:
Nunca se debe dar un anticipo a estas empresas. Las empresas serias no piden anticipos para apartar, deben poner en contacto al inversionista comprador con la institución financiera y realizar la operación de acuerdo a las políticas de dicha institución financiera.
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Recomendaciones:
Pide a tu cliente que escriture la propiedad lo antes posible. De preferencia al hacer el pago. La escrituración es la forma mas segura de comprobar la propiedad de un inmueble. No escriturar es riesgoso, puesto que los contratos privados o poderes no son la solución a largo plazo, por ejemplo, la muerte del poderdante o del apoderado da por concluido el poder.
Recomiendale que utilice formas seguras de pago, Las transferencias o cheques certificados son las formas más seguras. Pide también asesoría de tu notario.
El comprador debe ocupar el terreno o inmueble. Dejar desocupado un terreno o inmueble por largo tiempo incrementa sustancialmente el riesgo de verse sujeto a un fraude.
El notario es tu mejor aliado para proteger el inmueble. Acude a él para obtener informacion de como realizar una compraventa segura o revisar la situación actual del inmueble. Si no conoces alguno comunícate al Colegio Nacional del Notario Mexicano y pregunta quien puede atenderte en tu estado.
El asesor inmobiliario o inmobiliaria en ningún momento deben recibir dinero por parte del comprador, las comisiones las debe pagar el vendedor. Solo en casos de que en el contrato lo estipule y así lo hayan acordado comprador y vendedor, al momento de firmar la operación ante notario podrá recibir su pago de comisiones directamente por parte del comprador.
Si el precio esta muy por debajo de los valores promedio, es probable que se trate de una estafa, o bien, que haya muchas "letras chiquitas", posibles problemas estructurales, demandas, embargos o incluso, que sea un anuncio totalmente ficticio.
Una empresa inmobiliaria seria y de prestigio, siempre tendrá oficinas que puedan ser fácilmente ubicadas y localizadas por sus clientes. Elimina de tus opciones aquellas inmobiliarias o asesores que no puedan comprobar su domicilio fiscal.
Los fraudes inmobiliarios están entre las primeras 10 causas de quejas recibidas en la
Los estafadores no descansan, siempre están buscando personas de quienes aprovecharse. Desafortunadamente el Internet se ha vuelto uno de los medios favoritos de estos individuos para realizar fraudes y engaños, y el mundo inmobiliario no es la excepción.
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