Hace tres años, Julián rentó un departamento. Los inquilinos eran una joven pareja que a primera vista parecía ser responsable. Firmaron un contrato y todo el proceso lo hicieron de buena fe. Durante el tiempo que ha rentado su inmueble, los pagos se realizan en tiempo y forma. Ninguna queja. Sin lugar a dudas sus inquilinos nunca le fallaron.
Pero, ¿qué pasaría si no fuera así? ¿Sabe usted, en verdad, a quién le renta? ¿Qué pasaría si le dieran un mal uso sin su conocimiento? ¿A qué podría estar expuesto si hicieran mal uso de su propiedad? ¿Conoce qué es y para qué sirve la extinción de dominio?
Si usted rentó un inmueble y el inquilino hace mal uso del lugar, el Estado podría hacer uso de la extinción de dominio y sustraerle su bien, aunque usted no se haya enterado del mal uso, mientras se lleva a cabo un juicio.
“Los delitos por los cuales procede la extinción de dominio son los de delincuencia organizada, delitos contra la salud, secuestro, robo de vehículos y trata de personas”, comentó Michel Braverman Carmona, socio de la consultoría DMB Abogados.
La extinción de dominio es el medio jurídico por medio del cual se logra la pérdida del derecho de una propiedad sobre los bienes que directa o indirectamente sean instrumento, objeto o producto del delito.
“Por extinción de dominio se puede comprender la pérdida en la propiedad de un bien sin compensación o contraprestación alguna por parte del Estado, en virtud del origen de ese bien mueble o inmueble, es decir, que tiene un problema de origen o de uso ilícito”, comentó Ricardo Gluyas Millán, investigador del Instituto Nacional de Ciencias Penales (Inacipe).
La extinción de dominio no es una pena especificada en el Código Penal, sino una consecuencia testimonial que pone en duda el origen de los recursos de determinadas personas.
No sigue las garantías de un proceso penal exigente en términos generales, sino el proceso de naturaleza civil que es poco garantista, es un híbrido, coincidieron especialistas.
En el 2008 se publicó por primera ocasión una ley en esta materia. El 27 de marzo del 2012, la Cámara de Diputados aprobó el decreto que reforma la Ley Federal de Extinción de Dominio, reglamentaria del Artículo 22 de la Constitución de México. Aplica en todas las entidades del país.
¿CÓMO SE APLICA?
A pesar de que la mayoría de las personas actúa de buena fe al rentar o arrendar un bien mueble o inmueble, no siempre los inquilinos hacen un uso adecuado de la propiedad.
El Ministerio Público o la Fiscalía Especializada en Extinción de Dominio en el caso del Distrito Federal son los encargados de ejercitar la acción de extinción de dominio.
Posteriormente, se desahogan las pruebas tanto de la autoridad, como del dueño del lugar.
Una propiedad puede ser objeto a la extinción de dominio si el dueño tuvo conocimiento de los delitos que se cometían y no lo notificó a la autoridad ni hizo algo para impedirlo.
El Gobierno del Distrito Federal fue el primero en ejercitar esta acción. Presentó la primera demanda en septiembre del 2009 ante el Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal.
El Distrito Federal es la entidad que más demandas de extinción de dominio ha presentado, con 113 procesos presentados a marzo del 2012, siendo la mayor parte de ellas por el delito de robo de vehículo.
CONOZCA SUS DERECHOS
¿QUÉ HACER PARA PROTEGERSE?
Para que sus propiedades estén seguras a 100%, los especialistas recomiendan seguir una serie de pasos que le evitarán muchas dolores de cabeza.
En todo arrendamiento o renta se recomienda tener un contrato de por medio, contar con las identificaciones y documentos suficientes de las personas con quien se hizo el trato y que comprueben su buen comportamiento, además de solicitar referencias, aunque muchas veces eso ya no es suficiente”, expuso Erasmo Alejandro de León, catedrático de la UNAM.
El arrendamiento ya no es un negocio fácil como se le consideraba hace 15 o 20 años. Es un negocio de alto riesgo, que debe cuidarse diariamente para obtener el rendimiento esperado y evitar cualquier sobresalto en el camino en beneficio de sus propiedades”, sostuvo Michel Braverman.
Si alguna autoridad ya realizó la extinción de dominio en alguna propiedad, el propietario tiene todos los derechos que le otorga la ley, pero se deslindan en el ámbito civil y no en el penal”, agregó el especialista del Inacipe.
Especialistas recomendaron una serie de medidas que le darán seguridad a sus propiedades para evitar y, en su caso, enfrentar un proceso de extinción de dominio. Si las sigue al pie de la letra, sabrá cómo enfrentar un problema futuro y resolverlo de la mejor forma posible.
- Conocer plenamente al usuario del inmueble, para evitar que esa persona no haga uso ilícito del lugar.
- Tener referencias personales del usuario.
- Contar con referencias documentales de la persona que va a estar en su propiedad; nunca crea que pueden ser exageradas.
- Tener algún aval sobre la situación del usuario de ese bien al que se le rentó el lugar.
- Se recomienda la asesoría de un especialista en arrendamiento, de preferencia, un abogado que tenga experiencia en arrendamiento inmobiliario y en extinción de dominio.
- Dar seguimiento constante durante toda la vigencia del contrato.
- Dar aviso a las autoridades en caso de observar cualquier irregularidad.
- El propietario tiene derecho a demostrar que actuó de buena fe y el juez evaluará esta situación, ya que está obligado a valorar las acciones del propietario del bien.
