Manual de Compra o Inversión de Remates Hipotecarios

CESIÓN DE DERECHOS O REMATE BANCARIO

La adquisición de un inmueble, mediante un remate bancario, es una operación que requiere conocer términos jurídicos específicos, por lo que le pedimos leer con mucha atención toda la información contenida en esta guía, con lo que facilitaremos la comunicación cliente-despacho, ahorrando con esto tiempo y recursos, así, si usted considera que la adquisición de un bien inmueble, en remate bancario, es una buena opción, estamos a sus órdenes para ayudarle a tomar la mejor decisión.

¿QUE ES UN REMATE BANCARIO?

Las Instituciones Bancarias venden bajo el esquema de remate los inmuebles de deudores hipotecarios morosos, a un costo inferior de su valor comercial real, lo anterior es porque existe un proceso judicial, que tiene como fin que un acreedor (banco), recupere parte del dinero que le prestó a un deudor (demandado), quien no cumplió con los pagos acordados en tiempo y forma.

Por este motivo, un Juez ordena vender judicialmente el bien inmueble sujeto a garantía de pago, que en la mayoría de las ocasiones, se encuentran aún ocupados.

¿ES EL REMATE BANCARIO, LA OPCIÓN  PARA MÍ?

Es muy Importante que usted tenga claros todos los puntos referentes al remate bancario, analizando a detalle toda la información, debiendo tomar en cuenta los siguientes puntos:

1. Todos los trámites se realizan a su nombre, ante el Juez, o ante Notario Público.

2. Todas estas operaciones se realizan de contado, por lo que no se aceptan créditos(1) http://jluiscelis.blogspot.mx/2014/10/increible-credito-para-adquirir-un.html

3. Todos los inmuebles se encuentran ocupados por los deudores, por lo que, entre la compra con el banco, y la toma de posesión física del inmueble mientras es desalojado, transcurre un periodo de tiempo de espera.

4. El periodo de espera depende de la etapa procesal o estatus jurídico del inmueble en particular.

5. El periodo de espera, es proporcional al ahorro que se tiene en la compra del inmueble o al porcentaje de utilidad que se tendrá de acuerdo a la figura jurídica de compra de inmueble.

FIGURAS JURÍDICAS PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE EN REMATE BANCARIO

Estas dependen, de la etapa procesal o estatus jurídico de cada inmueble y son:

1. Venta directa de bienes escriturados

2. Cesión de derechos adjudicados

3. Remate judicial

4. Cesión de crédito y derechos litigiosos

¿QUE ES UNA VENTA DIRECTA DE BIENES  ESCRITURADOS DISPONIBLES?

Es la venta directa con escrituración y entrega física del inmueble, que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, por lo general al 90% de su valor comercial.

A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados Disponibles:

1. El cliente (comprador), después de recibir la información, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese.

2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros solicitemos una visita para que conozca el interior del inmueble.

3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso.

4. Firman cliente (comprador), y  empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la

empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.

5. Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble, en donde el cliente (comprador), deberá pagar  a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.

6. Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble Disponible ante el Notario, el banco o empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), hará entrega física del inmueble al Cliente.

¿QUÉ ES UNA VENTA DIRECTA DE BIENES  ESCRITURADOS NO DISPONIBLES?

Es la venta directa con escrituración inmediata que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, del inmueble, por lo general al 80% de su valor comercial, el cual todavía se encuentra ocupado, faltando solo tomar posesión, es decir, desocuparlo.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 2 meses.

A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles:

1. El cliente (comprador), después de recibir la información que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado,  la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.

2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, cómo ?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.

3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.

4. Firman cliente (comprador), y  empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar  a la

empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.

Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble No Disponible, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de  carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.

Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No Disponible ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien inmueble, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble.

¿QUÉ ES UNA CESIÓN DE DERECHOS ADJUDICADOS?

Es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, que ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudicó el banco, pero que aún no a escriturado a su nombre, por lo general al 70% de su valor comercial.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Cesión de Derechos Adjudicados y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 3 meses. A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Derechos Adjudicados:

1. El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado,  la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.

2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, cómo ?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.

3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.

4. Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deberá pagar  a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.

5. Una vez firmada la Cesión de Derechos Adjudicados ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de los Derechos Adjudicados del bien inmueble, y designara al Notario de su preferencia

para que escriture el bien inmueble a su nombre, y para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble.

¿QUÉ ES UN REMATE JUDICIAL?

Es la venta Judicial que se hace de un bien inmueble, por lo general al 60% de su valor comercial, mediante una subasta pública, en donde el inmueble es vendido al mejor postor por un Juez, los términos Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales los utilizamos como sinónimos entre sí.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante el Remate Judicial y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 6 meses. A continuación y en términos generales el proceso para la adquisición de inmuebles mediante la figura jurídica de Remate Judicial:

Como Despacho Jurídico, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México; pero no capturamos todas, sino únicamente las que pensamos que pudieran interesar a nuestros clientes, la información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, si es una casa, departamento, terreno, edificio, bodega, el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, Al recibir nuestro cliente la información ya sabrá interpretar los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que habremos de explicar en este documento más adelante. Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos, teniendo que verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y se realizan en una fecha determinada, por lo que tenemos que hacer preparativos para que nuestro cliente pueda participar como postor en dicho remate o subasta.

Una vez que conoce físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta.

En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes "libre de todo gravamen"), el avalúo judicial y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión.

Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, cómo buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto en detalle y el precio en que lo podrá adquirir, Después de recibir la información, si decide adquirir el inmueble, entonces celebraremos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones. 

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA

AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, que generalmente es un 30% inferior al valor comercial real.

POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley y se determina así:

ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.

1. La Primera Almoneda, Es la primera ocasión en que se anuncia la venta del inmueble y se convoca a posibles compradores. El avalúo judicial sirve de base para el remate. Esta cantidad o sus dos terceras partes se toma como la postura legal (monto mínimo a ofrecer); es decir, si el inmueble se valuó judicialmente en $1 millón de pesos, el precio para la venta será esta cantidad, y la postura legal puede ser desde $666,666.66 hasta $1 millón de pesos, según determine el juez. Generalmente se toma la cantidad más baja y ahí empieza la puja de los participantes en la subasta.

2. Segunda Almoneda, Si en la primera subasta no se vendió el inmueble, se convoca a una segunda en la cual el precio del bien es aún menor: hay una rebaja de 20% al valor del avalúo judicial. Siguiendo el ejemplo,si el inmueble se valúo en $1 millón de pesos, para este segundo intento el precio base se fija en $800 mil y la postura legal podrá ser desde $533,333.33 hasta $800 mil pesos, según lo determine el juez.

De esta manera, el precio del remate en una segunda venta puede llegar casi a la mitad de su valor. Obviamente, esto hace más atractiva la oferta y, por lo tanto, es común que haya más postores.

3. Tercera Almoneda, Si en el segundo intento no se vende el inmueble, el juez convoca a una tercera subasta, en la que el precio será el de la segunda, aunque ya no habrá un mínimo a cubrir. También puede variar la exigencia de pagar la propiedad de contado, o la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad.

ANÁLISIS JURÍDICO: Es el estudio en detalle que realiza nuestro despacho del expediente judicial para determinar si el negocio es bueno. PUJA: Es la cantidad que ofrece un postor mayor a la ofrecida por otro postor para adquirir el inmueble que se remata.

DILIGENCIA DE REMATE: Es la audiencia que se lleva a cabo en la fecha y hora señaladas para el remate, en donde nuestro cliente ofrece su postura para la adquisición del inmueble deseado.

APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente del bien subastado.

LA ESCRITURACIÓN: Es el documento de compraventa elaborado por el Notario Público elegido por el cliente, y que normalmente es firmada por el juez por la negativa del demandado a firmarla.

LA POSESIÓN: Es el momento en el cual, una vez que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a nuestro cliente la posesión física del inmueble en cuestión.

¿QUÉ ES UNA CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS?

Esta figura es a la que más recurren las personas que quieren adquirir un inmueble, en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, justo antes de la venta judicial en  la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad  de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así, una utilidad por dicha  venta, o, si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el  inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.

Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el remate, los trámites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el más largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 2 años. 

A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:

- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.

- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente para conocer y puntualizar el Avance Procesal en el Juicio. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes "libre de todo gravamen"), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto en detalle. 

- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un Contrato.

- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos.

-Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento hasta llegar a

la toma de posesión física del inmueble, si usted se adjudica el bien, o, hasta el remate si decide usted venderlo en la audiencia de remate correspondiente.

Como en cualquier operación de compra venta convencional, los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, son adicionales al precio de compra del inmueble, y, usted elegirá el Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.

Autor: Roberto Angeles

La reforma fiscal 2014 y la compraventa de inmuebles

Calculadora de impuestos por venta de casa habitación

http://www.idconline.com.mx/calculadora/isr_casa_habitacion.html

05 de Febrero del 2014 | Editorial Metroscubicos

De acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan.

También los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país (negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

En qué casos se paga y qué cantidad

En entrevista para Metros Cúbicos, Teresa Peña Gaspar, Notaria 138 del Estado de México, explicó que a partir de este año, si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a las 700 mil UDIS, es decir, 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a partir de la venta de tu casa.

Esto es, si tu casa originalmente te costó tres millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cuatro millones de pesos, deberás pagar el ISR de 500 mil pesos ¿La razón? Tienes exento el pago de impuestos hasta por  un valor de la vivienda de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.

El ejemplo anterior permite entender sobre qué monto se deberá calcular el impuesto, pero solo el notario será quien te pueda dar el monto exacto que se deberá enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.

Cómo te ayuda un notario

Para obtener el cálculo el notario deberá actualizar el precio original de la vivienda porqué quizá adquiriste el inmueble hace 20 años y necesitará una cifra real tomando en cuenta la plusvalía o minusvalía de la propiedad.

Otro aspecto a tomar en cuenta para obtener el cálculo del ISR es el Índice Nacional de Precios al Consumidor, INPC, y el monto de ganancia que tendrás por la venta de la vivienda. Es importante que una vez que el notario tenga el monto a pagar de tu transacción por concepto de ISR, le solicites una clara explicación de cómo llegó a esa cifra.

Deducciones

En lo sucesivo, solicita y guarda las facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu casa porque podrás realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar. También puedes deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que hayas utilizado sus servicios.

Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años vendes una segunda vivienda, deberás pagar ISR por esta segunda operación sea cual fuere su precio.

Donaciones de vivienda están exentas

Las donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, solo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.

Si compraste un remate bancario

Una vivienda adquirida a través de un remate bancario también te obliga al pago de este impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se entiende que obtendrás una ganancia por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10% debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.

Terrenos

Si vas a vender un terreno, toma en cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operación también deberás pagar impuesto.

Si tienes un crédito hipotecario

Si eres una persona física y tienes un crédito hipotecario vigente, todavía podrás deducir los intereses generados, pero no en su totalidad, sino solo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor.

Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su impuesto anual podrán deducir: "Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio."

Toma en cuenta que en cuanto a deducciones personales de personas físicas, estas se restringen a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos por los que no se pague el impuesto.

Recuerda también que de acuerdo a la Ley Antilavado no puedes hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre necesitarás a un notario para que verifique quién está vendiendo el inmueble y realice el cálculo de los impuestos que deberás pagar. Este pago también él lo realiza de forma directa ante al SAT.

¿Qué impuestos deberás pagar si compras una vivienda?

·      ISR si compras un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalúo

·      Impuesto por adquisición o traslado de dominio

·      Derechos de Registro Público

¿Y si vendes?

·      ISR sobre la ganancia que tengas a partir de la venta del inmueble

·      Certificados para demostrar que tu vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.

Necesitas regularizar tu propiedad para venderla?

Regularización de inmuebles juiciosos, sucesorios in-testamentarios y testamentarios.

Otorgamiento y firma de escritura.

Usucapión o Prescripción

Inmatriculación

Copropiedades

Oportunidades

Un joven empleado, almuerza varias veces por semana con sus compañeros de oficina y en general, pide pastas. Son livianas y se digieren rápido. Con cierta frecuencia, un poco de salsa salpica y mancha las corbatas que usa.

Su pareja, se encarga de llevar a la titorería los objetos manchados y la persona que le atiende, siempre que toma las prendas, la mira a los ojos y le dice: "Que descuidado es tu marido........"

El problema del cliente le provoca un juicio negativo, que no puede dejar de manifestar.

Finalmente, ante los reiterados comentarios recibidos al llevar prendas para lavar, el cliente encuentra otro lugar, donde sin juzgarlo, le resuelven estos percances de la vida cotidiana. Algunas reglas básicas en la atención del Cliente son:

Reconocimiento: Nadie es un numero o un problema, cada cliente necesita sentirse importante y merecedor de atención.

Razón: Los clientes no quieren sentir a los problemas como su falta.

Libre Expresión: Cada cliente tiene derecho a hablar y expresar ideas, opiniones y sentimientos.

Trato Equitativo: Ningún cliente quiere sentir que se están aprovechando de el, que lo traten injustamente o le engañen.

Sentirse Seguro: El cliente necesita sentirse seguro, para confiar en que se cumplirá lo prometido.

Las actividades que realizamos, nutren los resultados que luego aparecen en los balances.

Lo que no aparecen en ellos, son las oportunidades perdidas.

Cabe preguntarnos sobre estas historias mínimas, que podrían generar mejores resultados al enfocarnos y superar los puntos de ceguera, aquello que no vemos y que produce el pasaje de nuestros clientes a la competencia, sin que lo notemos.

Ricardo Pankiewicz 

Alguien dijo Remate Hipotecario Bancario?

Cada vez es más grande la  demanda por la viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es muy grande, la oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con estatus normal.

Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma parte del mercado de segundo uso. Se trata de casas, departamentos, terrenos, edificios, locales comerciales o bodegas comerciales o industriales que fueron o están siendo recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.

Cuando un inmueble adjudicado o en proceso judicial sale a la venta en el mercado, es "excelente alternativa para los compradores", señala José Ángel Borbolla, director general de la consultora Tinsa México.

Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados o en proceso judicial que están a la venta ofrecen varias ventajas para los compradores, que no siempre son conocidas, tales como:

1.- La ubicación de un inmueble adjudicado o en proceso judicial, en muchas ocasiones puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.

2.- Dependiendo en la etapa en que se encuentre del juicio puede estar por debajo de su precio comercial hasta en un 60%

3.- Existen empresas que pueden financiar la adquisición de un inmueble de estas características, Ara Remates Hipotecarios, es una opción.

4.- En muchos casos el intermediario entre la institución bancaria y el inversionista o comprador, proporciona la asesoría hasta la posesión y firma ante notario publico.

5.- Los tramites de adquisición de estos derechos se formalizan ante Notario Publico y en el Registro Publico de la Propiedad y Comercio.

El Inicio de la vivienda adjudicada

La venta de vivienda adjudicada se incremento después del 2009, en el marco de la crisis financiera mundial. La problemática económica, aunque en menor escala, también incidió en México muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y las abandonaron, hasta que diversas instituciones financieras decidieron vender la cartera vencida a particulares para que las pusieran a la venta,

Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institución financiera diseño su propio plan de comercialización bajo distintas condiciones.

Competencia abierta

De acuerdo con cálculos de Tinsa, en los últimos tres años más de 4,000 viviendas adjudicadas han entrado al mercado nacional para competir por los clientes. Esta situación ha proliferado principalmente en los estados del norte del país como Chihuahua, Sonora, Monterrey y Coahuila, ademas del Estado de México, Guadalajara y Guanajuato.

Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo el país. Son Inmuebles como cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su venta al publico mediante la cesión de derechos.

Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada que salen a relucir al momento de comercializarlas. Por esta razón, este mercado representa no solo una opción mas, sino también en algunos casos una buena opción para los compradores que quieren algo mas grande o mejor ubicado pero no tienen el capital suficiente.

Oportunidad de mercado

Por ello, si tienes la opción de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses, pues podrías pagar entre un 20 y 60% menos de su valor comercial y después revenderlo.

Actualmente, la mayoría de inmuebles adjudicados están en manos de los bancos o empresas especializadas en la compra de propiedades en remate, Ellos mismos ofrecen asesoría a los clientes sobre todo tipo de tramites legales y judiciales respecto de la propiedad.

Podemos definir que los remates hipotecarios son aquellos inmuebles que se encuentran en las partes terminales de un litigio, la parte previa a la escrituracion de una propiedad.

Son derechos de una propiedad de una persona que pidió un crédito y no pago, por lo que se tiene que llevar a cabo un litigio

Segmento poco valorado

Eduardo Rodríguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, señalo que es común escuchar que los inmuebles adjudicados son problemáticos, cuando en realidad no lo son. Y agrego que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la ley de la oferta y la demanda.

Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrícolas, industriales, rústicos y desarrollos.

Procedencia

Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el particular adquiere un financiamiento hipotecario previamente autorizado. Al margen de las consecuencias generadas por incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un inmueble bancario por su contrato de apertura de un crédito hipotecario.

Cuánto cuestan

La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre 20 y 60% considerando la etapa en la que se encuentra el juicio.

Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurídico que va desde que se demanda, se llevan pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas las etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicación.

Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Codusef). Quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un inmueble puede ser un riesgo. "Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria", dice Carrera.

Como encuentro estas propiedades?

Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tener los listados en sus sitios de Internet, algunos publican listas en periódicos, y otros mas utilizan corredores inmobiliarios certificados.

Carrera de la Codusef recomienda que siempre se acuda al Registro Publico de la Propiedad a ver si efectivamente el inmueble este a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás.

Las propiedades no regularizadas

Si el inmueble que te gusto o te interesa no esta regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador.

Esto se le puede comprar a un banco, a una inmobiliaria certificada por la institución financiera, al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.

La mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben como terminar de forma mas veloz los tramites de regularización o, incluso, los juicios. Y no se recomienda a personas individuales este tramite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de tramites.

En términos legales hay dos formas de que le banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenia el crédito acepta dar el inmueble a de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades mas complejas de regularizar.

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"Crédito para adquirir un Remate Hipotecario"

Invertir en Remates Hipotecarios Bancarios, es una inversión segura y de Alta Rentabilidad.

Las propiedades de Remates Hipotecarios Bancarios son una Excelente Inversión, puede encontrar oportunidades de hasta el 60% debajo de su valor comercial, según la etapa del proceso jurídico en el que se encuentre la propiedad.

Estas propiedades provienen de Procesos Jurídicos Bancarios, es decir de Créditos Hipotecarios que no se pagaron, por lo que están siguiendo un proceso legal, de este proceso se derivan 3 condiciones para poderlas adquirir:

- Pago de Contado (*)
- El Inmueble no se puede ver por dentro
- El tiempo de Entrega varia del estatus legal. (hasta 18 meses)

Usted puede estar tranquilo, es una inversión segura porque otorgamos una Cesión de Derechos Notarial con respaldo Hipotecario, participamos a lo largo del proceso, asesorando y representando al inversionista hasta la posesión de la propiedad y escrituracion ante Notario Publico.

La inversión en Remates Hipotecarios es una gran área de oportunidad para aquellos inversionistas que buscan:

1.- Alta rentabilidad
2.- Inversión Segura
3.- Con Garantía de un Bien Inmueble

Tenemos diversas propiedades en distintas etapas del juicio.

¡¡¡¡¡A partir del 30 de Noviembre Financiamos hasta el 80% con una tasa del 5% anual a un plazo de 10 años.!!!!!

No aval, No Buró de Crédito aplican restricciones

Si le interesa invertir o adquirir alguna propiedad en Remate Hipotecario a través de un crédito, por favor ingrese a http://joseluiscelis.weebly.com y registre sus datos y con gusto nos pondremos en contacto con usted, para brindarle la información detallada.