Cuando encuentras la casa que quieres comprar e inicias las negociaciones, es momento de corroborar que la propiedad cuenta con todos los documentos necesarios para llevar a cabo la compra-venta. La idea es garantizar que estás frente a un bien raíz legal y que tu inversión no corre riesgo alguno.
Aunque lo más recomendable es contar con la asesoría de un abogado experto en bienes raíces, puedes avanzar en la revisión de los documentos y detectar cualquier anomalía oportunamente.
El primer paso
Solicita al vendedor copias de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos documentos son los pilares para saber que la casa que vas a comprar está en regla.
Con la escritura en la mano, debes revisar:
1.La ubicación.
Corrobora que la propiedad se encuentra ubicada donde la escritura lo menciona.
Es posible que el nombre de las calles haya cambiado, si es el caso, acude a la delegación correspondiente o al palacio municipal de tu localidad, y verifica que el nombre anterior de la calle coincide con las escrituras.
Esto debes informarlo al notario público cuando se realice la firma de las nuevas escrituras, para que se haga una anotación como la siguiente: "La calle Fulana, antes, hoy Av. Mengana…".
- 2. Nombre del propietario.
La única persona autorizada para vender la propiedad es el mismo que aparece como dueño en las escrituras, por esto es importante corroborar sus datos con la identificación oficial.
En ocasiones ocurre que el propietario tiene dos nombres y en la escritura sólo se lee uno. En este caso, también se debe hacer saber al notario esta aclaración.
- 3. Régimen de la propiedad.
Este punto es de vital importancia para la compra de una casa, pues el estado civil del propietario tiene relevancia.
Si el dueño está o estuvo casado bajo el régimen de sociedad conyugal, es fundamental contar con el consentimiento del cónyuge para la venta. De lo contrario la transacción no podrá realizarse.
Otros aspectos a revisar, que no están registrados en las escrituras son:
4. Permisos y planos
Las construcciones nuevas tienen planos arquitectónicos y de instalaciones, así como licencia de construcción y un aviso de terminación de obra. Las especificaciones de estos documentos deben corresponder a la realidad: si el papel dice "edificio de cinco pisos", no debe tener seis, pues en caso de incurrir en estas anomalías la obra puede clausurarse.
5. Constitución de Régimen en Condominio
Si es un edificio de departamentos, también solicita este documento en el cual se especifica que cada comprador es dueño exclusivo, y únicamente del departamento que compró.
6. Adeudos y gravamen
Estos pueden ser:
- Gravamen: Se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada.
- Predial y servicios: Ya sea una vivienda nueva o usada, es importante verificar que los pagos por estos conceptos estén al corriente.
Cuando compras una vivienda nueva, es importante que la desarrolladora garantice por escrito que no quedará ninguna deuda a la hora de la firma de la escritura por servicios de luz o agua, pues si se quedara algún adeudo lo deberán pagar entre todos los residentes.
Aunque el notario público en su momento verificará posibles gravámenes, o problemas de litigios, es recomendable detectar posibles contratiempos antes de que el proceso esté más avanzado.
7. El contrato de compra-venta
Cuando tienes la certeza que todo está en regla con la casa o departamento, estás listo para firmar el contrato de compra-venta, documento en el cual se expresa tu consentimiento y el de el vendedor por realizar la transacción.
El contrato debe incluir la identificación e individualización del inmueble por adquirir: calle, número, colonia, superficie de terreno y construcción, cajón de estacionamiento. Además de las características técnicas, especificaciones de construcción, acabados y otras características adicionales a detalle.
Asimismo, se incluye el precio total del inmueble y la forma en que se pagará; los precios adicionales y los montos de penalización en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes. La fecha de entrega y si la vivienda cuenta con seguro de calidad, o el plazo y términos de la garantía en caso de surgir vicios ocultos.
En el caso de viviendas nuevas, ya sea en el cuerpo del contrato o en anexos también se deben estipular las amenidades y servicios del complejo habitacional.
8. La escrituración
Llegó el momento de acudir a una oficina notarial para escriturar la propiedad a tu nombre. Los documentos se presentan en original y son: la escritura previa inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP); las boletas pagadas de predial y agua de los últimos cinco años. Si el vendedor es casado, su acta de matrimonio.
Junto con tus documentos, deberás entregar un anticipo para pagar algunas gestiones y documentos necesarios para el trámite, como constancias, certificados y el avalúo. El resto de los gastos notariales, como honorarios e impuestos se pagan al momento firmar la nueva escritura.
El trámite entero se lleva entre 25 y 30 días naturales.
9. Firma de la escritura
El proceso concluye cuando tú y el comprador se presentan a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.
Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria.
Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.
Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado. fuente metros cubicos
