La reforma fiscal 2014 y la compraventa de inmuebles

Calculadora de impuestos por venta de casa habitación

http://www.idconline.com.mx/calculadora/isr_casa_habitacion.html

05 de Febrero del 2014 | Editorial Metroscubicos

De acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan.

También los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país (negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

En qué casos se paga y qué cantidad

En entrevista para Metros Cúbicos, Teresa Peña Gaspar, Notaria 138 del Estado de México, explicó que a partir de este año, si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a las 700 mil UDIS, es decir, 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a partir de la venta de tu casa.

Esto es, si tu casa originalmente te costó tres millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cuatro millones de pesos, deberás pagar el ISR de 500 mil pesos ¿La razón? Tienes exento el pago de impuestos hasta por  un valor de la vivienda de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.

El ejemplo anterior permite entender sobre qué monto se deberá calcular el impuesto, pero solo el notario será quien te pueda dar el monto exacto que se deberá enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.

Cómo te ayuda un notario

Para obtener el cálculo el notario deberá actualizar el precio original de la vivienda porqué quizá adquiriste el inmueble hace 20 años y necesitará una cifra real tomando en cuenta la plusvalía o minusvalía de la propiedad.

Otro aspecto a tomar en cuenta para obtener el cálculo del ISR es el Índice Nacional de Precios al Consumidor, INPC, y el monto de ganancia que tendrás por la venta de la vivienda. Es importante que una vez que el notario tenga el monto a pagar de tu transacción por concepto de ISR, le solicites una clara explicación de cómo llegó a esa cifra.

Deducciones

En lo sucesivo, solicita y guarda las facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu casa porque podrás realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar. También puedes deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que hayas utilizado sus servicios.

Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años vendes una segunda vivienda, deberás pagar ISR por esta segunda operación sea cual fuere su precio.

Donaciones de vivienda están exentas

Las donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, solo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.

Si compraste un remate bancario

Una vivienda adquirida a través de un remate bancario también te obliga al pago de este impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se entiende que obtendrás una ganancia por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10% debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.

Terrenos

Si vas a vender un terreno, toma en cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operación también deberás pagar impuesto.

Si tienes un crédito hipotecario

Si eres una persona física y tienes un crédito hipotecario vigente, todavía podrás deducir los intereses generados, pero no en su totalidad, sino solo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor.

Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su impuesto anual podrán deducir: "Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio."

Toma en cuenta que en cuanto a deducciones personales de personas físicas, estas se restringen a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos por los que no se pague el impuesto.

Recuerda también que de acuerdo a la Ley Antilavado no puedes hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre necesitarás a un notario para que verifique quién está vendiendo el inmueble y realice el cálculo de los impuestos que deberás pagar. Este pago también él lo realiza de forma directa ante al SAT.

¿Qué impuestos deberás pagar si compras una vivienda?

·      ISR si compras un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalúo

·      Impuesto por adquisición o traslado de dominio

·      Derechos de Registro Público

¿Y si vendes?

·      ISR sobre la ganancia que tengas a partir de la venta del inmueble

·      Certificados para demostrar que tu vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.

Necesitas regularizar tu propiedad para venderla?

Regularización de inmuebles juiciosos, sucesorios in-testamentarios y testamentarios.

Otorgamiento y firma de escritura.

Usucapión o Prescripción

Inmatriculación

Copropiedades

Oportunidades

Un joven empleado, almuerza varias veces por semana con sus compañeros de oficina y en general, pide pastas. Son livianas y se digieren rápido. Con cierta frecuencia, un poco de salsa salpica y mancha las corbatas que usa.

Su pareja, se encarga de llevar a la titorería los objetos manchados y la persona que le atiende, siempre que toma las prendas, la mira a los ojos y le dice: "Que descuidado es tu marido........"

El problema del cliente le provoca un juicio negativo, que no puede dejar de manifestar.

Finalmente, ante los reiterados comentarios recibidos al llevar prendas para lavar, el cliente encuentra otro lugar, donde sin juzgarlo, le resuelven estos percances de la vida cotidiana. Algunas reglas básicas en la atención del Cliente son:

Reconocimiento: Nadie es un numero o un problema, cada cliente necesita sentirse importante y merecedor de atención.

Razón: Los clientes no quieren sentir a los problemas como su falta.

Libre Expresión: Cada cliente tiene derecho a hablar y expresar ideas, opiniones y sentimientos.

Trato Equitativo: Ningún cliente quiere sentir que se están aprovechando de el, que lo traten injustamente o le engañen.

Sentirse Seguro: El cliente necesita sentirse seguro, para confiar en que se cumplirá lo prometido.

Las actividades que realizamos, nutren los resultados que luego aparecen en los balances.

Lo que no aparecen en ellos, son las oportunidades perdidas.

Cabe preguntarnos sobre estas historias mínimas, que podrían generar mejores resultados al enfocarnos y superar los puntos de ceguera, aquello que no vemos y que produce el pasaje de nuestros clientes a la competencia, sin que lo notemos.

Ricardo Pankiewicz 

Alguien dijo Remate Hipotecario Bancario?

Cada vez es más grande la  demanda por la viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es muy grande, la oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con estatus normal.

Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma parte del mercado de segundo uso. Se trata de casas, departamentos, terrenos, edificios, locales comerciales o bodegas comerciales o industriales que fueron o están siendo recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.

Cuando un inmueble adjudicado o en proceso judicial sale a la venta en el mercado, es "excelente alternativa para los compradores", señala José Ángel Borbolla, director general de la consultora Tinsa México.

Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados o en proceso judicial que están a la venta ofrecen varias ventajas para los compradores, que no siempre son conocidas, tales como:

1.- La ubicación de un inmueble adjudicado o en proceso judicial, en muchas ocasiones puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.

2.- Dependiendo en la etapa en que se encuentre del juicio puede estar por debajo de su precio comercial hasta en un 60%

3.- Existen empresas que pueden financiar la adquisición de un inmueble de estas características, Ara Remates Hipotecarios, es una opción.

4.- En muchos casos el intermediario entre la institución bancaria y el inversionista o comprador, proporciona la asesoría hasta la posesión y firma ante notario publico.

5.- Los tramites de adquisición de estos derechos se formalizan ante Notario Publico y en el Registro Publico de la Propiedad y Comercio.

El Inicio de la vivienda adjudicada

La venta de vivienda adjudicada se incremento después del 2009, en el marco de la crisis financiera mundial. La problemática económica, aunque en menor escala, también incidió en México muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y las abandonaron, hasta que diversas instituciones financieras decidieron vender la cartera vencida a particulares para que las pusieran a la venta,

Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institución financiera diseño su propio plan de comercialización bajo distintas condiciones.

Competencia abierta

De acuerdo con cálculos de Tinsa, en los últimos tres años más de 4,000 viviendas adjudicadas han entrado al mercado nacional para competir por los clientes. Esta situación ha proliferado principalmente en los estados del norte del país como Chihuahua, Sonora, Monterrey y Coahuila, ademas del Estado de México, Guadalajara y Guanajuato.

Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo el país. Son Inmuebles como cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su venta al publico mediante la cesión de derechos.

Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada que salen a relucir al momento de comercializarlas. Por esta razón, este mercado representa no solo una opción mas, sino también en algunos casos una buena opción para los compradores que quieren algo mas grande o mejor ubicado pero no tienen el capital suficiente.

Oportunidad de mercado

Por ello, si tienes la opción de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses, pues podrías pagar entre un 20 y 60% menos de su valor comercial y después revenderlo.

Actualmente, la mayoría de inmuebles adjudicados están en manos de los bancos o empresas especializadas en la compra de propiedades en remate, Ellos mismos ofrecen asesoría a los clientes sobre todo tipo de tramites legales y judiciales respecto de la propiedad.

Podemos definir que los remates hipotecarios son aquellos inmuebles que se encuentran en las partes terminales de un litigio, la parte previa a la escrituracion de una propiedad.

Son derechos de una propiedad de una persona que pidió un crédito y no pago, por lo que se tiene que llevar a cabo un litigio

Segmento poco valorado

Eduardo Rodríguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, señalo que es común escuchar que los inmuebles adjudicados son problemáticos, cuando en realidad no lo son. Y agrego que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la ley de la oferta y la demanda.

Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrícolas, industriales, rústicos y desarrollos.

Procedencia

Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el particular adquiere un financiamiento hipotecario previamente autorizado. Al margen de las consecuencias generadas por incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un inmueble bancario por su contrato de apertura de un crédito hipotecario.

Cuánto cuestan

La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre 20 y 60% considerando la etapa en la que se encuentra el juicio.

Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurídico que va desde que se demanda, se llevan pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas las etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicación.

Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Codusef). Quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un inmueble puede ser un riesgo. "Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria", dice Carrera.

Como encuentro estas propiedades?

Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tener los listados en sus sitios de Internet, algunos publican listas en periódicos, y otros mas utilizan corredores inmobiliarios certificados.

Carrera de la Codusef recomienda que siempre se acuda al Registro Publico de la Propiedad a ver si efectivamente el inmueble este a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás.

Las propiedades no regularizadas

Si el inmueble que te gusto o te interesa no esta regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador.

Esto se le puede comprar a un banco, a una inmobiliaria certificada por la institución financiera, al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.

La mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben como terminar de forma mas veloz los tramites de regularización o, incluso, los juicios. Y no se recomienda a personas individuales este tramite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de tramites.

En términos legales hay dos formas de que le banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenia el crédito acepta dar el inmueble a de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades mas complejas de regularizar.

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Resumen publicación metros cúbicos

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