Cada vez es más grande la demanda por la viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es muy grande, la oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con estatus normal.
Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma parte del mercado de segundo uso. Se trata de casas, departamentos, terrenos, edificios, locales comerciales o bodegas comerciales o industriales que fueron o están siendo recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.
Cuando un inmueble adjudicado o en proceso judicial sale a la venta en el mercado, es "excelente alternativa para los compradores", señala José Ángel Borbolla, director general de la consultora Tinsa México.
Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados o en proceso judicial que están a la venta ofrecen varias ventajas para los compradores, que no siempre son conocidas, tales como:
1.- La ubicación de un inmueble adjudicado o en proceso judicial, en muchas ocasiones puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.
2.- Dependiendo en la etapa en que se encuentre del juicio puede estar por debajo de su precio comercial hasta en un 60%
3.- Existen empresas que pueden financiar la adquisición de un inmueble de estas características, Ara Remates Hipotecarios, es una opción.
4.- En muchos casos el intermediario entre la institución bancaria y el inversionista o comprador, proporciona la asesoría hasta la posesión y firma ante notario publico.
5.- Los tramites de adquisición de estos derechos se formalizan ante Notario Publico y en el Registro Publico de la Propiedad y Comercio.
El Inicio de la vivienda adjudicada
La venta de vivienda adjudicada se incremento después del 2009, en el marco de la crisis financiera mundial. La problemática económica, aunque en menor escala, también incidió en México muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y las abandonaron, hasta que diversas instituciones financieras decidieron vender la cartera vencida a particulares para que las pusieran a la venta,
Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institución financiera diseño su propio plan de comercialización bajo distintas condiciones.
Competencia abierta
De acuerdo con cálculos de Tinsa, en los últimos tres años más de 4,000 viviendas adjudicadas han entrado al mercado nacional para competir por los clientes. Esta situación ha proliferado principalmente en los estados del norte del país como Chihuahua, Sonora, Monterrey y Coahuila, ademas del Estado de México, Guadalajara y Guanajuato.
Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo el país. Son Inmuebles como cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su venta al publico mediante la cesión de derechos.
Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada que salen a relucir al momento de comercializarlas. Por esta razón, este mercado representa no solo una opción mas, sino también en algunos casos una buena opción para los compradores que quieren algo mas grande o mejor ubicado pero no tienen el capital suficiente.
Oportunidad de mercado
Por ello, si tienes la opción de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses, pues podrías pagar entre un 20 y 60% menos de su valor comercial y después revenderlo.
Actualmente, la mayoría de inmuebles adjudicados están en manos de los bancos o empresas especializadas en la compra de propiedades en remate, Ellos mismos ofrecen asesoría a los clientes sobre todo tipo de tramites legales y judiciales respecto de la propiedad.
Podemos definir que los remates hipotecarios son aquellos inmuebles que se encuentran en las partes terminales de un litigio, la parte previa a la escrituracion de una propiedad.
Son derechos de una propiedad de una persona que pidió un crédito y no pago, por lo que se tiene que llevar a cabo un litigio
Segmento poco valorado
Eduardo Rodríguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, señalo que es común escuchar que los inmuebles adjudicados son problemáticos, cuando en realidad no lo son. Y agrego que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la ley de la oferta y la demanda.
Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrícolas, industriales, rústicos y desarrollos.
Procedencia
Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el particular adquiere un financiamiento hipotecario previamente autorizado. Al margen de las consecuencias generadas por incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un inmueble bancario por su contrato de apertura de un crédito hipotecario.
Cuánto cuestan
La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre 20 y 60% considerando la etapa en la que se encuentra el juicio.
Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurídico que va desde que se demanda, se llevan pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas las etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicación.
Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Codusef). Quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un inmueble puede ser un riesgo. "Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria", dice Carrera.
Como encuentro estas propiedades?
Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tener los listados en sus sitios de Internet, algunos publican listas en periódicos, y otros mas utilizan corredores inmobiliarios certificados.
Carrera de la Codusef recomienda que siempre se acuda al Registro Publico de la Propiedad a ver si efectivamente el inmueble este a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás.
Las propiedades no regularizadas
Si el inmueble que te gusto o te interesa no esta regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador.
Esto se le puede comprar a un banco, a una inmobiliaria certificada por la institución financiera, al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.
La mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben como terminar de forma mas veloz los tramites de regularización o, incluso, los juicios. Y no se recomienda a personas individuales este tramite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de tramites.
En términos legales hay dos formas de que le banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenia el crédito acepta dar el inmueble a de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades mas complejas de regularizar.
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