Preguntas frecuentes en Inversiones Hipotecarias

1.- ¿Owlhouse vende remates?

En Owlhouse no vendemos Remates, tampoco vendemos propiedades. Ofrecemos a nuestros clientes inversionistas la oportunidad de comprar cesiones de derechos litigiosos y/o adjudicatarios, ya sea por el interés concreto que se muestra en una propiedad en especifico o simplemente como  un instrumento  atractivo de inversión.

2.- ¿Que es una cesión de derechos? 
La cesión de derechos puede ser definida como aquel negocio jurídico por el que una de las partes (cedente) transmite a la otra (cesionario) la titularidad jurídica que ostenta sobre una cosa, tratándose de derechos reales, o sobre otra persona, en cuanto a los derechos personales o de obligación.

3.- ¿Porque debo esperar a que me entreguen el inmueble?

Porque dentro del precio de la inversión está incluido el tiempo de espera.  El tiempo de espera es parte del tipo de inversión que estoy realizando.

4.- ¿Porque no me permiten ver la casa?

Porque dentro de la casa aún sigue viviendo el deudor. Usted únicamente puede conocer el inmueble por fuera y bajo su propio riesgo. De hecho es un status que se llama Ad Corpus que significa lo que existe y se ve a simple vista y sin medidas específicas.

5.- ¿Cómo me aseguro de que tu empresa es una empresa seria?

Aunque somos una empresa joven con dos años en el mercado, nos respaldan  más de 20 años de experiencia en el correcto y profesional  manejo de cesiones de derechos litigiosos y adjudicatarios.

El  manejo  transparente de la información,  aunado a un  comprometido  respaldo de cumplimiento,  garantiza  a nuestros clientes  su satisfacción  y tranquilidad.

Durante el proceso  el cliente recibe:

• Contrato de Prestación de Servicios.
• Cesión de Derechos Litigiosa o Adjudicataria (título de propiedad). Firmada ante Notario Público.
• Para poder ser intermediario entre la institución financiera y el cliente que adquiere la cesión de derechos, es necesario cubrir ciertos requisitos, que sirven a los bancos para evaluar la calidad humana, servicio, capacidad económica y del equipo de trabajo.

6.- ¿Porqué el rubro de los “Remates” genera cierta suspicacia.?

Desgraciadamente ha sucedido que algunas empresas han hecho un mal manejo de la información o por desconocimiento, han generado expectativas falsas y promesas imposibles de cumplir.

Han ocultado información relevante a los clientes violando el compromiso de transparencia y también algo muy delicado, han abandonado a los clientes en medio del proceso. 

7.- ¿Cual es el riesgo  que corro al invertir en una cesión de derechos de una propiedad en litigio?

Por la naturaleza de la inversión, puede decirse que el único riesgo que se puede correr, por llamarlo de algún modo, es el tiempo de espera, el cual se encuentra ligado directamente al status jurídico en el que se encuentra  la propiedad de interés. Sin embargo, la inversión permanece ahí creciendo en función de la plusvalía que adquieren las propiedades con el paso del tiempo. 

8.- ¿Existe la posibilidad de poder comprar una cesión de derechos litigiosos y/o adjudicatarios con un crédito?

Si, Owlhouse es una empresa pionera en México que puede brindarte la oportunidad de comprar una cesión de derechos por medio de un crédito con recursos propios. 

La instituciones financieras, infonavit y fovissste no prestan para este tipo de operaciones.

9.- ¿Que ofrece Owldhouse a diferencia de otras empresas del sector?

Un respaldo seguro y garantizado, seguimiento comprometido a los casos, transparencia en todos los procesos, emisión de documentos ante notario, entrega de propiedades, inversiones rentables y pedimos 15 mil pesos por cada millón al firmar el contrato de prestación de servios para darle seriedad a dicho contrato. (otras empresas te piden 300 0 400 mil pesos por cada millón.)

10.- ¿Una vez hecha la inversión, que otras obligaciones corren por parte del cesionario?

Adicional a la inversión es decir, al valor de la cesión de derechos, el inversionista deberá pagar los honorarios del notario al firmar dicha cesión, y en caso de adjudicarse la propiedad también corren por su cuenta los gastos notariales por la escrituracion, así como los adeudos de predial y agua que existan pendientes de pago de los derechos de la propiedad que se adquirió.

11.- Durante el tiempo de espera. ¿Cuáles son las obligaciones de Owlhouse para con los dueños de las cesiones de derechos o los llamados cesionarios?

Owlhouse deberá continuar con el proceso jurídico hasta la posesión del inmueble o hasta que se reciba el pago por parte del deudor o un tercero.

12.- ¿Puedo llamar a mi notario de confianza para efectuar los tramites de compra de la cesión de derechos?

Normalmente los notarios con los que trabaja Owlhouse son aquellos que mantienen relación directa con  los bancos o instituciones financieras de las cuales se desprende la propiedad en cuestión. Sin embargo Owlhouse siempre está abierto a recibir y escuchar al personal de confianza de cada uno de nuestros inversionistas.

13.- ¿Porqué las hipotecas son una oportunidad real de inversión?
Si quieres iniciar una carrera en el mundo de las inversiones pero estas buscando que se trate de una inversión con menos riesgo y que a su vez contribuya al ahorro para adquirir una vivienda o para el retiro, las cesiones de derechos litigiosas o adjudicatarias derivadas de préstamos hipotecarios, son la opción ideal.

La filosofía de este tipo de inversiones radica en poder ser accesible a pequeños y medianos ahorradores,  son de alta seguridad porque se trata de un instrumento solido por la garantía que lo respalda, además de que por sus características de diseño estructural las condiciones cambiantes en los factores de mercado pueden afectar a favor del inversionista.

El rendimiento anualizado esperado es de por lo menos del 30%.

14.- ¿ Cuál es el monto mínimo de inversión .?

A partir de 150,000 pesos puedes invertir en este tipo de instrumento, y se puede convertir en una opción para ahorrar un capital que en un futuro puede servirte para adquirir una vivienda o bien iniciar un plan de ahorro para el retiro.

15.- ¿Que es un remate bancario?

Las Instituciones Bancarias venden bajo el esquema de remate los inmuebles de deudores hipotecarios morosos, a un costo inferior de su valor comercial real, lo anterior es porque existe un proceso judicial, que tiene como fin que un acreedor (banco), recupere parte del dinero que le prestó a un deudor (demandado), quien no cumplió con los pagos acordados en tiempo y forma.

Por este motivo, un juez ordena vender judicialmente el bien inmueble sujeto a garantía de pago, que en la mayoría de las ocasiones, se encuentran aún ocupados.

16.- ¿Las inversiones hipotecarias, son la opción para mi?

Es muy Importante  tener claro todos los puntos referentes al remate bancario, analizando a detalle toda la información, debiendo tomar en cuenta los siguientes puntos:

1. Todos los trámites se realizan a su nombre, ante el Juez, o ante Notario Público.

2. Todas estas operaciones se realizan de contado, por lo que no se aceptan créditos.

3. Todos los inmuebles se encuentran ocupados por los deudores, por lo que, entre la compra con el banco, y la toma de posesión física del inmueble mientras es desalojado, transcurre un periodo de tiempo de espera.

4. El periodo de espera depende de la etapa procesal o estatus jurídico del inmueble en particular.

5. El periodo de espera, es proporcional al ahorro que se tiene en la compra del inmueble o al porcentaje de utilidad que se tendrá de acuerdo a la figura jurídica de compra de inmueble.

17.- ¿Cuales son las figuras jurídicas para poder adquirir un inmueble a través de cesión de derechos?

Estas dependen, de la etapa procesal o estatus jurídico de cada inmueble y son:

1. Venta directa de bienes escriturados

2. Cesión de derechos adjudicados

3. Cesión de crédito y derechos litigiosos

18.- Por ley ¿Cómo se define cesión de derechos ?

Según la legislación Civil para el D.F, en sus artículos 2029 y 2030, se define Cesion de Derechos como la facultad que tiene un acreedor para transferir a otro lo que tenga contra su deudor sin previo consentimiento de este último.

El deudor por ley no podrá alegar contra este tercero. Es una figura jurídica que consiste en una transferencia de obligación sin alterar la relación jurídica establecida.

19.- ¿Qué es una Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos?

Esta figura es a la que más recurren las personas que quieren adquirir un inmueble, en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 50% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, justo antes de la venta judicial en  la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad  de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así, una utilidad por dicha  venta, o, si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el  inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.

Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el remate, los trámites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del nuevo comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el más largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 2 años. 

20.- ¿Qué es una Cesión de Derechos adjudicados?

Es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, que ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudicó el banco, pero que aún el banco no ha  escriturado a su nombre. Por lo general estas cesiones se compran al 70% de su valor comercial.

21.- ¿En qué consiste el Análisis Jurídico que elabora Owlhouse en cada caso particular?

Como Despacho Jurídico, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México; pero no capturamos todas,  solo aquellas  que pensamos puedan ser del interés de nuestros clientes;  la información que capturamos es preliminar, sólo se refiere a datos como domicilio del inmueble, si es una casa, departamento, terreno, edificio, bodega, el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate y el tipo de Almoneda.

Al recibir el cliente esta  información, escoge los inmuebles que crea se adaptan más a sus requerimientos, teniendo que verlos (solo en su exterior, ad corpus ).

Una vez que el cliente conoce físicamente los inmuebles, si alguno(s) se adapta a sus necesidades,  tiene que hacerlo de nuestro conocimiento para que nosotros realicemos un análisis jurídico más exhaustivo del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta.

En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien, ( el capital, intereses y demás accesorios ), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión,  el avalúo judicial y todo lo necesario para  calificar si se trata o no de una buena inversión.

22.- Entiendo que Owlhouse, es una empresa autorizada a comercializar la cartera bancaria de crédito. ¿ Qué tipo de cartera manejan ?

De tres tipos:

-Cartera obtenida con recursos propios

-Cartera que las instituciones financieras nos dan en consignación

-Cartera que los inversionistas nos confían para su comercialización.

23.- ¿En qué momento y bajo que documento Owlhouse notifica al juez que existe un nuevo cesionario o comprador de una cesión de derechos ?

Una vez que se firma ante Notario la cesión, el jurídico de Owlhouse elabora un escrito especial llamado Apersonamiento y este se presenta ante el juzgado donde recayó la demanda. 

24.- ¿Cómo se paga una Cesión de Derechos.?

a.- $15,000 por cada millón del valor de la cesión como anticipo al momento de la firma del contrato de prestación de servicios. El pago se efectúa en efectivo, con cheque, cheque de caja o transferencia.

b.- El 100 %  del valor de la cesión menos anticipo se presenta en la firma de la cesión de derechos.   El pago se efectúa en efectivo, con cheque, cheque de caja o transferencia.

El precio de la cesión incluye honorarios de Owlhouse.

25.- ¿ En qué consiste la atención postventa que ofrece Owlhouse ?

Es un servicio comprometido de seguimiento al nuevo inversionista que consiste en informarle:

-         Los datos del juicio

-         El estado procesal del caso ante juzgado

-         Los planes a seguir

-         Tiempos estimados de espera

-         Seguimiento con Notarios

-         Trámites ante el Registro Público de la Propiedad

-         Seguimiento a proyectos de Escrituración.

-         Entrega de la posesión, física, material y jurídica de la propiedad


Elaborado por: José Luis Celis