INDICE
I. Objetivo
II. Ordenamientos Jurídicos
III. Titulos de Propiedad
IV. Regímenes de Propiedad
V. El Contrato
VI. La Notaria Pública
VII. Poderes Notarilaes
VIII. El Poder para Actos de Dominio
IX. Sucesiones
X. Registro Publico de la Propiedad y de Comercio
XI. La Escritura Pública
XII. Documentos que Recabará la Notaria
XIII. Procedimiento para Otorgar Escritura
I. Objetivo
Conocer los principales aspectos jurídicos así como los términos y conceptos que se requieren para la compra venta y el arrendamiento inmobiliario, incluyendo lo relacionado a documentos, requisitos y trámites ante notario.
II. Ordenamientos Jurídicos
¿Que es la Constitución Política?
La Constitución es el conjunto de disposiciones jurídicas las cuales regulan las relaciones entre particulares y/o entre particulares y el estado. Es nuestra carta Magna.
¿Que son las leyes, reglamentos y normas?
Son ordenamientos jurídicos que emanan de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Acto Jurídico.- Manifestación de la voluntad humana susceptible de producir efectos jurídicos.
Hecho Jurídico.- Suceso que ocurre en nuestro mundo y como consecuencia de ellos, pueden o no tener efectos jurídicos.
En nuestro país todo lo relacionado con la propiedad de los bienes inmuebles se consagra en el articulo 27 de nuestra Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y de allí emanan los diferentes códigos, leyes y reglamentos que regulan lo referente al sector inmobiliario.
Dentro de esta área del derecho se encuentran el derecho notarial que comprende la creación y alcances de las notarias y notarios públicos.
III.- Títulos de Propiedad
¿Que es un Título de Propiedad?
Es el documento que faculta al propietario para gozar y disponer de un bien, con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes.
La escritura es el titulo de propiedad que en derecho tiene mayor valor legal.
Existen diferentes tipos de escrituras:
1.- Compraventa
Es un contrato mediante el cual una persona trasfiere a otra, derechos reales sobre un inmueble, así como la posesión de dicho bien raíz, mediante el pago de un precio acordado. Es un Título de Propiedad.
2.- Compraventa con Hipoteca
Igual que el anterior pero el inmueble queda en Garantía normalmente con una institución financiera para el pago de un préstamo. Aun cuando lo deba al banco, es su Titulo de Propiedad.
3.- Hipoteca
Es un gravamen que se le impone a la propiedad vendida con el fin de garantizar el pago del préstamo hecho al comprador para la liquidez del propietario. Es decir, el bien inmueble es la garantía de pago del préstamo, el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario.
4.- Cancelación de la Hipoteca
En la eliminación del gravamen impuesto a la propiedad por haber existido una hipoteca. La realiza el Notario Publico posteriormente a la acreditación de haber sido pagado en su totalidad, el préstamo otorgado al comprador.
5.- Compraventa con Reserva de Dominio
Es una compraventa que restringe las facultades del comprador sobre dicho inmueble en tanto no se cumpla con ciertas(s) condiciones pactadas en el mismo contrato de compraventa.
La reserva de dominio es una garantía personal con la cual el vendedor del inmueble, se respalda de conservar el dominio de la propiedad en tanto no sea cumplida cierta condición del contrato de compraventa. Por ejemplo, si se pacta pago posteriormente a la firma de la escritura ante notario.
Es requisito indispensable contar con la cancelación de la reserva de dominio para poder realizar la venta de la propiedad.
6.- Cancelación de la Reserva de Dominio
La cancelación de la reserva de dominio se tiene que realizar ante Notario Publico, ya que esta reserva de dominio queda inscrita en el Registro Publico de la Propiedad y de Comercio.
7.- Adjudicación
Es una de las maneras en que se adquiere la propiedad. También se realiza ante Notario Publico y se puede dar por sucesión testamentaria o intestamentaria o por prescripción (previo el desarrollo del juicio respectivo) siendo estas las mas comunes.
8.- Donación
Contrato mediante el cual una persona transfiere a otra gratuitamente uno o mas bienes de su propiedad. Transferencias de bienes de un individuo a otro sin remuneración alguna.
9.- Dación en Pago
Consiste simple y llanamente en que el deudor pague al acreedor la prestación de la obligación con un inmueble.
10.- Prescripción Positiva o Usucapión
Es una forma de adquirir la propiedad, la cual debe tramitarse mediante un juicio ante el Juez de lo Civil. De acuerdo a la Ley, los requisitos para esta figura jurídica son: haber ocupado la propiedad en forma pacifica, continua, publica y por el tiempo que fije la ley, ademas de haber pagado los impuestos y derechos de dicha propiedad. Se requiere obligatoriamente inscribirla en el RPP.
11.- Nuda Propiedad y Usufructo Vitalicio
Nuda propiedad es aquel derecho que se otorga a una persona sobre un inmueble donde la relación con dicha propiedad es de ser únicamente propietario.
Como propietario, tiene el dominio sobre el inmueble, pero no ostenta la posesión por haber sido cedido a otra persona que es el usufructuario.
El usufructo es el derecho de uso, goce y disfrute de un bien y de sus frutos. En forma vitalicia, quiere decir que es de por vida.
El derecho de propiedades es el derecho que tiene una persona de utilizar beneficios de un inmueble y disponer de el, como puede ser venderla, hipotecarla e inclusive destruirla.
El usufructuario tiene los derechos de uso y fructo, pero no puede vender la propiedad ni hipotecarla, ni destruirla, porque ese es el derecho del dueño que conserva como NUDO propietario.
12.- Propiedad Ejidal
A raíz de la reforma legal promulgada el 6 de enero de 1992 se termino con el reparto agrícola y se inicio la regulación de la tenencia de la tierra ejidal mediante el Programa de Certificaicón de Derechos Ejidales y Titulación de Parcelas (PROCEDE) y se han entregado Títulos de Derechos Parcelarios y Títulos de Propiedad a cada ejidatario en particular, con lo que pueden llegar a ser dueños de los derechos de uso y disfrute de la parcela asignada.
- Tiene su propia legislación.
- Tiene Tribunales Especiales
- Se inscribe en el Registro Agrario Nacional (R.A.N.)
IV. Regímenes de propiedad
A) Particular
Se manifiesta en el poder juridico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre un inmueble para aprovecharla totalmente en sentido juridico.
La propiedad es el derecho en virtud del cual un inmueble se encuentra sometido a una manera absoluta y exclusiva a la accion y voluntad de una persona.
B) Copropiedad
Hay copropiedad cuando un inmueble o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o mas personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas del inmueble, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes del inmueble en cierta proporcion, es decir sobre parte alícuota.
Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:
1.- Todo acto de dominio, es decir, la disposición tanto jurídica como material solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.
2.- Los actos de administración del inmueble objeto de copropiedad se llevaran a cabo por la mayoría de las personas y de intereses y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso del inmueble sin alterar su forma, sustancia o destino.
La copropiedad se origina por un contrato.
C) Régimen de Propiedad en Condominio
Es una modalidad de propiedad (conjunto de departamentos, casas o locales de un inmueble. construidos en forma vertical, horizontal o mixta); en la que distintos propietarios tienen un derecho singular y exclusivo sobre su unidad y ademas un derecho de copropiedad sobre las áreas o espacios comunes.
Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; ademas la titularidad exclusiva esta referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.
El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condominio, se denomina unidad privativa.
En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser:
Horizontal: Cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.
Vertical: Cuando la totalidad del predio es un bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas.
Mixto: Cuando ocurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
Constitución del régimen de la propiedad en condominio. es un acto jurídico formal que los propietarios de un inmueble celebran ante notario publico declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o mas personas, teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que permitan satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva.
Reglamento del condominio. Es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio para el D.F., de acuerdo a las características de cada condominio.
Contiene disposiciones especificas que requiere cada condominio, como los derechos y obligaciones, pago de cuotas, tipo de administración, criterios para el uso de áreas comunes, etc.
V. Contratos
Definición de Contrato:
Un contrato es un acuerdo de voluntades que generan derechos y obligaciones para ambos.
¿Cuales son los elementos que debe contener un contrato?
Los elementos que conforman la existencia de un contrato son: Objeto y precio
El objeto debe ser un motivo o fin licito y suficientemente determinado como es la compraventa o el arrendamiento.
La capacidad para celebrar un contrato, son:
1.- La mayoría de edad, 18 años.
2.- Salud mental (no padecer ningún tipo de discapacidad mental). En este caso se deberá promover un juicio de tutela ante un juez de lo Familiar a efecto de autorizar judicialmente al Tutor que representara al incapacitado para dicha compraventa.
3.- Identificación oficial (INE, pasaporte, cédula profesional)
4.- Que no haya interdicción (no estar privados por la ley, ejemplo cárcel)
El Contrato Privado de Compra Venta
Todo contrato de compraventa para que tenga validez plena debera estar libre de vicios.
Se considera como vicios el dolo, la lesión, la mala fe o el error en el objeto (ejemplo en error al identificar la propiedad)
Toda compraventa para que surta efectos ante terceros, es decir ante la misma sociedad, debe celebrarse ante Notario Publico ya que este profesionista es el único autorizado por la ley para formalizar debidamente este tipo de contratos.
Se celebra entre un propietario que enajena o vende su inmueble y un comprador quien lo adquiere mediante un precio previamente acordado. de este contrato emanara derechos y obligaciones para ambas partes a efecto de formalizarlo según lo establece la ley y elevarlo a la categoría de escritura publica.
El propietario del inmueble trasmite la propiedad y la posesión de dicho inmueble al comprador y es el documento previo a su formalización ante notario publico.
Este contrato se considera como un documento legal al ser firmado por ambas partes, donde, si hubiera un desistimiento de cualquier parte, la otra parte puede aplicar la pena convencional estipulada en dicho contrato.
Habrá compraventa cuando unos de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por él un precio cierto y en dinero.
La escritura publica se considera el contrato definitivo de compraventa, mismo que se celebra ante la fe de un notario público.
El Contrato de Arrendamiento
El arrendamiento de un inmueble se formaliza mediante un contrato por el cual el propietario llamado arrendador, conceda a otra, llamada arrendatario. el uso y goce temporal de un bien a cambio de un precio cierto.
Es conveniente que el cumplimiento del contrato de arrendamiento sea garantizado mediante una póliza jurídica.
Entendemos una póliza jurídica como los servicios profesionales de un despacho de abogados para que en caso de incumplimiento por parte del arrendatario o inquilino se realicen las gestiones necesarias para la recuperación física del inmueble, es decir, el desalojo legal del inquilino y en algunos casos la recuperación de rentas no pagadas y servicios que se adeuden.
Existen diferentes niveles de cobertura de pólizas jurídicas relacionados con el alcance de protección de la póliza misma.
Cada oficina establece el despacho con el que trabaja para que de forma directa proporciones este servicio al propietario.
VI. Notaria Pública
Definición de Notario.
El notario es un profesional del derecho investido de fe publica para hacer constar los actos y hechos jurídicos a que los interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las leyes, y está autorizado para intervenir en ellos revistiéndolos de solemnidad y formas legales.
El notario ilustra a las partes en materia jurídica y tiene el deber de explicar el valor y las consecuencias legales de los actos que vayan a otorgarse ante su fe; que además, guardara escritos, con sus respectivos anexos y expide los testimonios o copias que legalmente pueden darse.
Igualmente, el notario es un obligado solidario de la autoridad fiscal pues recauda impuestos.
VII. Poderes Notariales
Es un contrato por lo que una persona física o moral concede a otra ante notario publico la facultad de actuar en su nombre y representación.
El otorgamiento del poder es un acto jurídico unilateral.
La persona que otorga el poder se llama mandante o poderdante y aquel que lo ejecuta o ejerce el poder se denomina mandatario o apoderado.
Si en una compra venta alguna de las partes no puede comparecer personalmente a la firma de la escritura podrá nombrar un representante a través de un poder notarial para actos de dominio, quien una vez celebrado el acto llegara a su fin el mandato dispuesto en el poder notarial. Esta es la razón valida de la existencia de un poder notarial y no la veremos mas delante en intentar "comprar" la propiedad para intentar "ahorrarse" la escrituración.
El poder notarial se otorga a través de una escritura publica regularmente en una notaria publica; si bien, también puede otorgarse por mandato de un juez.
El mandante o poderdante es quien otorga el poder por su propia voluntad y determina al mandatario o apoderado quien ejercerá el poder.
Existen diferentes tipos de poderes notariales, todos son otorgados ante Notario Público.
Para actos de dominio
Es un poder usado en operaciones de compraventa inmobiliaria para representar al vendedor ante notario; la persona que ejerce el poder debe de acreditar su representación y su poder debe ser ratificado por un notario público.
Para Pleitos y cobranza
Es un poder limitado para actos jurídicos que se ejercen ante una autoridad.
Para actos de administración
Es un poder limitado para la administración de un inmueble, donde el representante del propietario ejerce el poder para la realización de un tramite de tipo bancario, administrativo, fiscal, ante el municipio, etc., y ampliamente utilizado para hacer el arrendamiento de inmuebles.
Terminación de mandato
Existen diversos modos de terminar con la vigencia de un mandato o poder:
- Por revocación, a menos que sea con carácter de irrevocable.
El mandante o poderdante puede revocarlo cuando y como le parezca, menos en aquellos casos en que el otorgamiento se hubiere estipulado como una condición en un contrato bilateral o como un medio para cumplir una obligación contraída. en estos casos tampoco el mandatario puede renunciar al poder.
- Por la renuncia del mandatario.
- Por la muerte del mandante o mandatario.
- Por la constitución de un nuevo mandatario.
- Por vencimiento del plazo y por la conclusión el motivo o negocio para el que fue concebido.
El plazo de un poder puede ser variable, dependiendo del negocio para el cual se encomiende. En el caso de poderes para actos de dominio, es decir, para la venta de un inmueble, normalmente, como se menciona lineas arriba, se maneja un plazo de tres años y en algunos casos hasta de cinco años o a la conclusión de la operación, lo que suceda primero.
VIII. El Poder para Actos de Dominio
Es una practica muy mal usada el de intentar "comprar una propiedad" con un poder para Actos de Dominio para intentar "ahorrarse" el costo de la escrituración. Esta practica no se recomienda nunca y genera diversos problemas al adquiriente. No hay ningún ahorro, sólo problemas a futuro.
Un poder tiene un valor y consecuencias legales determinados, como son:
- Las facultades del apoderado derivadas de un poder no implica en ningun caso que que se le transmita la propiedad del inmueble al que se limita el ejercicio de las facultades, es decir, no hay traslado de dominio.
- El titular registral, es decir, el propietario continuará siendo el poderdante, mientras no realice la escritura en donde se haga constar la enajenación respectiva y el primer testimonio de la misma se inscriba en el Registro Publico de la Propiedad correspondiente.
- El poder termina con la muerte del poderdante ó del apoderado.
- El poder, igualmente, termina con el vencimiento del plazo convenido en le poder y la mayoría de las instituciones financieras que otorgan créditos solo aceptan poderes de no mas de un año de antigüedad, aun cuando el poder indique vigencia por más años.
- El inmueble continua en el patrimonio del poderdante (otorgante) por lo que existe el riesgo de que dicho inmueble sea objeto de embargo fincado por un tercero o sujetarse a cualquier tipo de gravamen por la parte del poderdante (otorgante).
- El mandatario (apoderado) no podrá adquirir el inmueble al que se limita el poder, es decir, no lo podrá escriturar a si mismo.
- Al momento del otorgamiento de un poder para actos de dominio no significa que el inmueble se encuentre al corriente en el pago de impuesto predial, por derechos de servicio de agua y demás contribuciones.
- Los impuestos y derechos que se causen al enajenar un inmueble, serán calculados y enterados al momento de la firma de la escritura donde se hace constar la enajenación respectiva y por lo tanto, no son retenidos por la notaria en la escritura en que se consigna un poder general o poder especial y, en consecuencia, las partes no se liberan de estas obligaciones.
- Por todas estas razones, siempre sugiere a tu cliente que efectué su compra venta ante notario y no por querer intentar "ahorrar" dinero de su escritura de compraventa, decida solo solicitar un poder para Actos de Dominio.
- Recomiéndale que escriture, recomiéndale que obtenga su Título de Propiedad. es para su beneficio y para evitarle serias consecuencias posteriores.
- Es el equivalente a comprar un auto usado y no pedir la factura original endosada por el propietario. Ya lo pagó, pero no es suyo, no lo va a poder vender.
IX. Sucesiones
Jurídicamente es la transmisión del patrimonio de un individuo a una o varias personas.
Tiene que realizarse cuando el dueño de la propiedad que se pretende vender falleció.
Existen dos clases de sucesiones:
Sucesión Testamentaria, es cuando el propietario dejo testamento.
Sucesión Intestamentaria, cuando el propietario no dejo testamento.
1.- Sucesión Testamentaria
Se produce cuando el autor de la herencia expresa su última voluntad en un testamento que reúne los requisitos legales.
El testamento es un acto personalisimo, revocable y libre, por el cual una persona capaz dispone de sus bienes y derechos para después de su muerte.
Todo testamento establece herederos y albacea, el albacea será el administrador de los bienes del fallecido y es la persona con quien deberás hacer toda negociación, desde la exclusiva hasta el contrato de compra venta. El albacea puede ser también heredero, según lo indique el testamento.
Es recomendable por costo y tiempo hacer las sucesiones testamentarias en la notaria, en vez de un juzgado. El trámite es relativamente rápido y no costoso y es necesario para realizar la venta de la propiedad que se hereda.
2.- Sucesión Intestamentaria
Se origina cuando no existe testamento valido, por lo que la transmisión de los bienes del difunto se regira por las disposiciones legales relativas a la sucesión legitima.
Algunas inmobiliarias no acepta propiedades intestadas, es decir sin tener una Sucesión Testamentaria.
Esto es para dar seguridad al comprador ya que el intestado puede tener un plazo de definición muy largo ó bien resultar a favor de otra persona.
Es recomendable por costo y tiempo hacer las Sucesiones Intestamentarias en la notaria, en vez de un juzgado, lo cual es posible siempre y cuando no hay menores de edad y no hay pleitos entre los afectados.
Si la Sucesión Intestamentaria tiene algún menor de edad ó hay algún pleito entre los posibles herederos, la Sucesión se deberá efectuar obligatoriamente mediante un Juicio y esperar hasta que el juez dicte sentencia y declare herederos y albacea.
Herencia
La herencia es una de las formas de adquirir una propiedad y se define jurídicamente como la sucesión de todos los bienes, obligaciones y derechos del difunto, que no extinguen por la muerte.
El heredero recibe lo que se denomina masa hereditaria y responde por los cargos de la herencia hasta donde alcance la cuantía de los bienes que herede. Cuando una persona hereda un inmueble, no es propietario de éste. Debe tramitar ante notario la Sucesión Testamentaria y posteriormente hacer la adjudicación del inmueble para poder realizar la venta.
Juicios Sucesorios
Es el conjunto de actos procesales que tiene por objeto la liquidación del patrimonio de una persona fallecida, de acuerdo con su voluntad expresada en un testamento (juicio testamentario) o presumida por la ley (juicio intestamentario).
Todo juicio sucesorio ésta conformado por cuatro secciones:
La primera se llama sucesión y contendrá:
a) El testamento o la denuncia del intestado
b) Las citaciones a los herederos o convocación a los que se crean con derecho a la herencia
c) Nombramientos de albacea y reconocimiento de derechos hereditarios
d) Resolución sobre la validez del testamento, capacidad legal para heredar y preferencia de derechos.
La segunda etapa se llama de inventarios y contendrá:
a) El inventario de la masa hereditaria
b) Avaluó
c) Resolución sobre inventario y avaluó
La tercera sección se llama de administración y contendrá:
a) Lo relativo a la administración
b) Las cuentas, su glosa y calificación
La cuarta sección se llama partición y contendrá:
a) Proyecto de distribución de los bienes hereditarios
b) Proyecto de partición de los bienes
c) Lo relativo a la aplicación de los bienes.
Estas cuatro secciones componen lo que se conoce como la Sucesión Testamentaria o Intestamentaria y deberá protocolizarse ante notario en una sola escritura.
Finalmente se presenta la última etapa que es la adjudicación de los bienes, con lo cual concluye el procedimiento, la cual también deberá protocolizarse ante notario y servirá de título de propiedad a los herederos, una vez que el notario los haya inscrito en le Registro Publico de la Propiedad.
X. Registro Público de la Propiedad y del Comercio
Definición:
El Registro Publico de la Propiedad y del Comercio es la institución mediante la cual el Estado proporciona el servicio de dar Publicidad a los Actos Jurídicos que conforme a la Ley precisan de ese requisito para surtir efectos frente a terceros.
Los encargados del mismo tendrán la obligación de permitir a las personas el enterarse de los asientos que obren en los Folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados. También tendrán la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los Folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no gravamen de la propiedad (Certificado de Libertad de Gravamen)
Folio Registral Electrónico
El expediente electronico en el que se practican los asientos registrales y que contienen toda la informacion registral referida a un mismo mueble, inmueble o persona jurídica o moral, considerando cada uno de éstos como una unidad registral con un historial jurídico propio.
XI. La Escritura Publica
Escritura es el instrumento original que el notario asienta en el protocolo para hacer constar un acto jurídico y que tiene la firma, holograma y el sello del Notario.
El contrato de compraventa que protocoliza un Notario es la Escritura Publica la cual se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, para acreditar ante terceros la propiedad o titularidad de un inmueble.
El original de la escritura se resguarda 5 años en la notaria y posteriormente se remite al Archivo General de Notarias.
XII. Documentos que Recabara la Notaria
XIII. Procedimiento para Otorgar Escritura
2.- Compraventa con Hipoteca
Igual que el anterior pero el inmueble queda en Garantía normalmente con una institución financiera para el pago de un préstamo. Aun cuando lo deba al banco, es su Titulo de Propiedad.
3.- Hipoteca
Es un gravamen que se le impone a la propiedad vendida con el fin de garantizar el pago del préstamo hecho al comprador para la liquidez del propietario. Es decir, el bien inmueble es la garantía de pago del préstamo, el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario.
4.- Cancelación de la Hipoteca
En la eliminación del gravamen impuesto a la propiedad por haber existido una hipoteca. La realiza el Notario Publico posteriormente a la acreditación de haber sido pagado en su totalidad, el préstamo otorgado al comprador.
5.- Compraventa con Reserva de Dominio
Es una compraventa que restringe las facultades del comprador sobre dicho inmueble en tanto no se cumpla con ciertas(s) condiciones pactadas en el mismo contrato de compraventa.
La reserva de dominio es una garantía personal con la cual el vendedor del inmueble, se respalda de conservar el dominio de la propiedad en tanto no sea cumplida cierta condición del contrato de compraventa. Por ejemplo, si se pacta pago posteriormente a la firma de la escritura ante notario.
Es requisito indispensable contar con la cancelación de la reserva de dominio para poder realizar la venta de la propiedad.
6.- Cancelación de la Reserva de Dominio
La cancelación de la reserva de dominio se tiene que realizar ante Notario Publico, ya que esta reserva de dominio queda inscrita en el Registro Publico de la Propiedad y de Comercio.
7.- Adjudicación
Es una de las maneras en que se adquiere la propiedad. También se realiza ante Notario Publico y se puede dar por sucesión testamentaria o intestamentaria o por prescripción (previo el desarrollo del juicio respectivo) siendo estas las mas comunes.
8.- Donación
Contrato mediante el cual una persona transfiere a otra gratuitamente uno o mas bienes de su propiedad. Transferencias de bienes de un individuo a otro sin remuneración alguna.
9.- Dación en Pago
Consiste simple y llanamente en que el deudor pague al acreedor la prestación de la obligación con un inmueble.
10.- Prescripción Positiva o Usucapión
Es una forma de adquirir la propiedad, la cual debe tramitarse mediante un juicio ante el Juez de lo Civil. De acuerdo a la Ley, los requisitos para esta figura jurídica son: haber ocupado la propiedad en forma pacifica, continua, publica y por el tiempo que fije la ley, ademas de haber pagado los impuestos y derechos de dicha propiedad. Se requiere obligatoriamente inscribirla en el RPP.
11.- Nuda Propiedad y Usufructo Vitalicio
Nuda propiedad es aquel derecho que se otorga a una persona sobre un inmueble donde la relación con dicha propiedad es de ser únicamente propietario.
Como propietario, tiene el dominio sobre el inmueble, pero no ostenta la posesión por haber sido cedido a otra persona que es el usufructuario.
El usufructo es el derecho de uso, goce y disfrute de un bien y de sus frutos. En forma vitalicia, quiere decir que es de por vida.
El derecho de propiedades es el derecho que tiene una persona de utilizar beneficios de un inmueble y disponer de el, como puede ser venderla, hipotecarla e inclusive destruirla.
El usufructuario tiene los derechos de uso y fructo, pero no puede vender la propiedad ni hipotecarla, ni destruirla, porque ese es el derecho del dueño que conserva como NUDO propietario.
12.- Propiedad Ejidal
A raíz de la reforma legal promulgada el 6 de enero de 1992 se termino con el reparto agrícola y se inicio la regulación de la tenencia de la tierra ejidal mediante el Programa de Certificaicón de Derechos Ejidales y Titulación de Parcelas (PROCEDE) y se han entregado Títulos de Derechos Parcelarios y Títulos de Propiedad a cada ejidatario en particular, con lo que pueden llegar a ser dueños de los derechos de uso y disfrute de la parcela asignada.
- Tiene su propia legislación.
- Tiene Tribunales Especiales
- Se inscribe en el Registro Agrario Nacional (R.A.N.)
IV. Regímenes de propiedad
A) Particular
Se manifiesta en el poder juridico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre un inmueble para aprovecharla totalmente en sentido juridico.
La propiedad es el derecho en virtud del cual un inmueble se encuentra sometido a una manera absoluta y exclusiva a la accion y voluntad de una persona.
B) Copropiedad
Hay copropiedad cuando un inmueble o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o mas personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas del inmueble, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes del inmueble en cierta proporcion, es decir sobre parte alícuota.
Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:
1.- Todo acto de dominio, es decir, la disposición tanto jurídica como material solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.
2.- Los actos de administración del inmueble objeto de copropiedad se llevaran a cabo por la mayoría de las personas y de intereses y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso del inmueble sin alterar su forma, sustancia o destino.
La copropiedad se origina por un contrato.
C) Régimen de Propiedad en Condominio
Es una modalidad de propiedad (conjunto de departamentos, casas o locales de un inmueble. construidos en forma vertical, horizontal o mixta); en la que distintos propietarios tienen un derecho singular y exclusivo sobre su unidad y ademas un derecho de copropiedad sobre las áreas o espacios comunes.
Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; ademas la titularidad exclusiva esta referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.
El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condominio, se denomina unidad privativa.
En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser:
Horizontal: Cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.
Vertical: Cuando la totalidad del predio es un bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas.
Mixto: Cuando ocurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
Constitución del régimen de la propiedad en condominio. es un acto jurídico formal que los propietarios de un inmueble celebran ante notario publico declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o mas personas, teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que permitan satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva.
Reglamento del condominio. Es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio para el D.F., de acuerdo a las características de cada condominio.
Contiene disposiciones especificas que requiere cada condominio, como los derechos y obligaciones, pago de cuotas, tipo de administración, criterios para el uso de áreas comunes, etc.
V. Contratos
Definición de Contrato:
Un contrato es un acuerdo de voluntades que generan derechos y obligaciones para ambos.
¿Cuales son los elementos que debe contener un contrato?
Los elementos que conforman la existencia de un contrato son: Objeto y precio
El objeto debe ser un motivo o fin licito y suficientemente determinado como es la compraventa o el arrendamiento.
La capacidad para celebrar un contrato, son:
1.- La mayoría de edad, 18 años.
2.- Salud mental (no padecer ningún tipo de discapacidad mental). En este caso se deberá promover un juicio de tutela ante un juez de lo Familiar a efecto de autorizar judicialmente al Tutor que representara al incapacitado para dicha compraventa.
3.- Identificación oficial (INE, pasaporte, cédula profesional)
4.- Que no haya interdicción (no estar privados por la ley, ejemplo cárcel)
El Contrato Privado de Compra Venta
Todo contrato de compraventa para que tenga validez plena debera estar libre de vicios.
Se considera como vicios el dolo, la lesión, la mala fe o el error en el objeto (ejemplo en error al identificar la propiedad)
Toda compraventa para que surta efectos ante terceros, es decir ante la misma sociedad, debe celebrarse ante Notario Publico ya que este profesionista es el único autorizado por la ley para formalizar debidamente este tipo de contratos.
Se celebra entre un propietario que enajena o vende su inmueble y un comprador quien lo adquiere mediante un precio previamente acordado. de este contrato emanara derechos y obligaciones para ambas partes a efecto de formalizarlo según lo establece la ley y elevarlo a la categoría de escritura publica.
El propietario del inmueble trasmite la propiedad y la posesión de dicho inmueble al comprador y es el documento previo a su formalización ante notario publico.
Este contrato se considera como un documento legal al ser firmado por ambas partes, donde, si hubiera un desistimiento de cualquier parte, la otra parte puede aplicar la pena convencional estipulada en dicho contrato.
Habrá compraventa cuando unos de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por él un precio cierto y en dinero.
La escritura publica se considera el contrato definitivo de compraventa, mismo que se celebra ante la fe de un notario público.
El Contrato de Arrendamiento
El arrendamiento de un inmueble se formaliza mediante un contrato por el cual el propietario llamado arrendador, conceda a otra, llamada arrendatario. el uso y goce temporal de un bien a cambio de un precio cierto.
Es conveniente que el cumplimiento del contrato de arrendamiento sea garantizado mediante una póliza jurídica.
Entendemos una póliza jurídica como los servicios profesionales de un despacho de abogados para que en caso de incumplimiento por parte del arrendatario o inquilino se realicen las gestiones necesarias para la recuperación física del inmueble, es decir, el desalojo legal del inquilino y en algunos casos la recuperación de rentas no pagadas y servicios que se adeuden.
Existen diferentes niveles de cobertura de pólizas jurídicas relacionados con el alcance de protección de la póliza misma.
Cada oficina establece el despacho con el que trabaja para que de forma directa proporciones este servicio al propietario.
VI. Notaria Pública
Definición de Notario.
El notario es un profesional del derecho investido de fe publica para hacer constar los actos y hechos jurídicos a que los interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las leyes, y está autorizado para intervenir en ellos revistiéndolos de solemnidad y formas legales.
El notario ilustra a las partes en materia jurídica y tiene el deber de explicar el valor y las consecuencias legales de los actos que vayan a otorgarse ante su fe; que además, guardara escritos, con sus respectivos anexos y expide los testimonios o copias que legalmente pueden darse.
Igualmente, el notario es un obligado solidario de la autoridad fiscal pues recauda impuestos.
VII. Poderes Notariales
Es un contrato por lo que una persona física o moral concede a otra ante notario publico la facultad de actuar en su nombre y representación.
El otorgamiento del poder es un acto jurídico unilateral.
La persona que otorga el poder se llama mandante o poderdante y aquel que lo ejecuta o ejerce el poder se denomina mandatario o apoderado.
Si en una compra venta alguna de las partes no puede comparecer personalmente a la firma de la escritura podrá nombrar un representante a través de un poder notarial para actos de dominio, quien una vez celebrado el acto llegara a su fin el mandato dispuesto en el poder notarial. Esta es la razón valida de la existencia de un poder notarial y no la veremos mas delante en intentar "comprar" la propiedad para intentar "ahorrarse" la escrituración.
El poder notarial se otorga a través de una escritura publica regularmente en una notaria publica; si bien, también puede otorgarse por mandato de un juez.
El mandante o poderdante es quien otorga el poder por su propia voluntad y determina al mandatario o apoderado quien ejercerá el poder.
Existen diferentes tipos de poderes notariales, todos son otorgados ante Notario Público.
Para actos de dominio
Es un poder usado en operaciones de compraventa inmobiliaria para representar al vendedor ante notario; la persona que ejerce el poder debe de acreditar su representación y su poder debe ser ratificado por un notario público.
Para Pleitos y cobranza
Es un poder limitado para actos jurídicos que se ejercen ante una autoridad.
Para actos de administración
Es un poder limitado para la administración de un inmueble, donde el representante del propietario ejerce el poder para la realización de un tramite de tipo bancario, administrativo, fiscal, ante el municipio, etc., y ampliamente utilizado para hacer el arrendamiento de inmuebles.
Terminación de mandato
Existen diversos modos de terminar con la vigencia de un mandato o poder:
- Por revocación, a menos que sea con carácter de irrevocable.
El mandante o poderdante puede revocarlo cuando y como le parezca, menos en aquellos casos en que el otorgamiento se hubiere estipulado como una condición en un contrato bilateral o como un medio para cumplir una obligación contraída. en estos casos tampoco el mandatario puede renunciar al poder.
- Por la renuncia del mandatario.
- Por la muerte del mandante o mandatario.
- Por la constitución de un nuevo mandatario.
- Por vencimiento del plazo y por la conclusión el motivo o negocio para el que fue concebido.
El plazo de un poder puede ser variable, dependiendo del negocio para el cual se encomiende. En el caso de poderes para actos de dominio, es decir, para la venta de un inmueble, normalmente, como se menciona lineas arriba, se maneja un plazo de tres años y en algunos casos hasta de cinco años o a la conclusión de la operación, lo que suceda primero.
VIII. El Poder para Actos de Dominio
Es una practica muy mal usada el de intentar "comprar una propiedad" con un poder para Actos de Dominio para intentar "ahorrarse" el costo de la escrituración. Esta practica no se recomienda nunca y genera diversos problemas al adquiriente. No hay ningún ahorro, sólo problemas a futuro.
Un poder tiene un valor y consecuencias legales determinados, como son:
- Las facultades del apoderado derivadas de un poder no implica en ningun caso que que se le transmita la propiedad del inmueble al que se limita el ejercicio de las facultades, es decir, no hay traslado de dominio.
- El titular registral, es decir, el propietario continuará siendo el poderdante, mientras no realice la escritura en donde se haga constar la enajenación respectiva y el primer testimonio de la misma se inscriba en el Registro Publico de la Propiedad correspondiente.
- El poder termina con la muerte del poderdante ó del apoderado.
- El poder, igualmente, termina con el vencimiento del plazo convenido en le poder y la mayoría de las instituciones financieras que otorgan créditos solo aceptan poderes de no mas de un año de antigüedad, aun cuando el poder indique vigencia por más años.
- El inmueble continua en el patrimonio del poderdante (otorgante) por lo que existe el riesgo de que dicho inmueble sea objeto de embargo fincado por un tercero o sujetarse a cualquier tipo de gravamen por la parte del poderdante (otorgante).
- El mandatario (apoderado) no podrá adquirir el inmueble al que se limita el poder, es decir, no lo podrá escriturar a si mismo.
- Al momento del otorgamiento de un poder para actos de dominio no significa que el inmueble se encuentre al corriente en el pago de impuesto predial, por derechos de servicio de agua y demás contribuciones.
- Los impuestos y derechos que se causen al enajenar un inmueble, serán calculados y enterados al momento de la firma de la escritura donde se hace constar la enajenación respectiva y por lo tanto, no son retenidos por la notaria en la escritura en que se consigna un poder general o poder especial y, en consecuencia, las partes no se liberan de estas obligaciones.
- Por todas estas razones, siempre sugiere a tu cliente que efectué su compra venta ante notario y no por querer intentar "ahorrar" dinero de su escritura de compraventa, decida solo solicitar un poder para Actos de Dominio.
- Recomiéndale que escriture, recomiéndale que obtenga su Título de Propiedad. es para su beneficio y para evitarle serias consecuencias posteriores.
- Es el equivalente a comprar un auto usado y no pedir la factura original endosada por el propietario. Ya lo pagó, pero no es suyo, no lo va a poder vender.
IX. Sucesiones
Jurídicamente es la transmisión del patrimonio de un individuo a una o varias personas.
Tiene que realizarse cuando el dueño de la propiedad que se pretende vender falleció.
Existen dos clases de sucesiones:
Sucesión Testamentaria, es cuando el propietario dejo testamento.
Sucesión Intestamentaria, cuando el propietario no dejo testamento.
1.- Sucesión Testamentaria
Se produce cuando el autor de la herencia expresa su última voluntad en un testamento que reúne los requisitos legales.
El testamento es un acto personalisimo, revocable y libre, por el cual una persona capaz dispone de sus bienes y derechos para después de su muerte.
Todo testamento establece herederos y albacea, el albacea será el administrador de los bienes del fallecido y es la persona con quien deberás hacer toda negociación, desde la exclusiva hasta el contrato de compra venta. El albacea puede ser también heredero, según lo indique el testamento.
Es recomendable por costo y tiempo hacer las sucesiones testamentarias en la notaria, en vez de un juzgado. El trámite es relativamente rápido y no costoso y es necesario para realizar la venta de la propiedad que se hereda.
2.- Sucesión Intestamentaria
Se origina cuando no existe testamento valido, por lo que la transmisión de los bienes del difunto se regira por las disposiciones legales relativas a la sucesión legitima.
Algunas inmobiliarias no acepta propiedades intestadas, es decir sin tener una Sucesión Testamentaria.
Esto es para dar seguridad al comprador ya que el intestado puede tener un plazo de definición muy largo ó bien resultar a favor de otra persona.
Es recomendable por costo y tiempo hacer las Sucesiones Intestamentarias en la notaria, en vez de un juzgado, lo cual es posible siempre y cuando no hay menores de edad y no hay pleitos entre los afectados.
Si la Sucesión Intestamentaria tiene algún menor de edad ó hay algún pleito entre los posibles herederos, la Sucesión se deberá efectuar obligatoriamente mediante un Juicio y esperar hasta que el juez dicte sentencia y declare herederos y albacea.
Herencia
La herencia es una de las formas de adquirir una propiedad y se define jurídicamente como la sucesión de todos los bienes, obligaciones y derechos del difunto, que no extinguen por la muerte.
El heredero recibe lo que se denomina masa hereditaria y responde por los cargos de la herencia hasta donde alcance la cuantía de los bienes que herede. Cuando una persona hereda un inmueble, no es propietario de éste. Debe tramitar ante notario la Sucesión Testamentaria y posteriormente hacer la adjudicación del inmueble para poder realizar la venta.
Juicios Sucesorios
Es el conjunto de actos procesales que tiene por objeto la liquidación del patrimonio de una persona fallecida, de acuerdo con su voluntad expresada en un testamento (juicio testamentario) o presumida por la ley (juicio intestamentario).
Todo juicio sucesorio ésta conformado por cuatro secciones:
La primera se llama sucesión y contendrá:
a) El testamento o la denuncia del intestado
b) Las citaciones a los herederos o convocación a los que se crean con derecho a la herencia
c) Nombramientos de albacea y reconocimiento de derechos hereditarios
d) Resolución sobre la validez del testamento, capacidad legal para heredar y preferencia de derechos.
La segunda etapa se llama de inventarios y contendrá:
a) El inventario de la masa hereditaria
b) Avaluó
c) Resolución sobre inventario y avaluó
La tercera sección se llama de administración y contendrá:
a) Lo relativo a la administración
b) Las cuentas, su glosa y calificación
La cuarta sección se llama partición y contendrá:
a) Proyecto de distribución de los bienes hereditarios
b) Proyecto de partición de los bienes
c) Lo relativo a la aplicación de los bienes.
Estas cuatro secciones componen lo que se conoce como la Sucesión Testamentaria o Intestamentaria y deberá protocolizarse ante notario en una sola escritura.
Finalmente se presenta la última etapa que es la adjudicación de los bienes, con lo cual concluye el procedimiento, la cual también deberá protocolizarse ante notario y servirá de título de propiedad a los herederos, una vez que el notario los haya inscrito en le Registro Publico de la Propiedad.
X. Registro Público de la Propiedad y del Comercio
Definición:
El Registro Publico de la Propiedad y del Comercio es la institución mediante la cual el Estado proporciona el servicio de dar Publicidad a los Actos Jurídicos que conforme a la Ley precisan de ese requisito para surtir efectos frente a terceros.
Los encargados del mismo tendrán la obligación de permitir a las personas el enterarse de los asientos que obren en los Folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados. También tendrán la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los Folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no gravamen de la propiedad (Certificado de Libertad de Gravamen)
Folio Registral Electrónico
El expediente electronico en el que se practican los asientos registrales y que contienen toda la informacion registral referida a un mismo mueble, inmueble o persona jurídica o moral, considerando cada uno de éstos como una unidad registral con un historial jurídico propio.
XI. La Escritura Publica
Escritura es el instrumento original que el notario asienta en el protocolo para hacer constar un acto jurídico y que tiene la firma, holograma y el sello del Notario.
El contrato de compraventa que protocoliza un Notario es la Escritura Publica la cual se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, para acreditar ante terceros la propiedad o titularidad de un inmueble.
El original de la escritura se resguarda 5 años en la notaria y posteriormente se remite al Archivo General de Notarias.
XII. Documentos que Recabara la Notaria
XIII. Procedimiento para Otorgar Escritura
