CESIÓN DE DERECHOS O REMATE BANCARIO
La adquisición de un inmueble, mediante un remate
bancario, es una operación que requiere conocer términos jurídicos específicos, por
lo que le pedimos leer con mucha atención toda la información contenida en esta
guía, con lo que facilitaremos la comunicación cliente-despacho, ahorrando
con esto tiempo y recursos, así, si usted considera que la adquisición de
un bien inmueble, en remate bancario, es una buena opción, estamos a sus
órdenes para ayudarle a tomar la mejor decisión.
¿QUE ES UN REMATE BANCARIO?
Las Instituciones Bancarias venden bajo el esquema de
remate los inmuebles de deudores hipotecarios morosos, a un costo inferior de su
valor comercial real, lo anterior es porque existe un proceso judicial, que tiene
como fin que un acreedor (banco), recupere parte del dinero que le prestó
a un deudor (demandado), quien no cumplió con los pagos acordados en
tiempo y forma.
Por este motivo, un Juez ordena vender judicialmente el
bien inmueble sujeto a garantía de pago, que en la mayoría de las ocasiones, se
encuentran aún ocupados.
¿ES EL REMATE BANCARIO, LA OPCIÓN PARA MÍ?
Es muy Importante que usted tenga claros todos los puntos
referentes al remate bancario, analizando a detalle toda la información,
debiendo tomar en cuenta los siguientes puntos:
1. Todos los trámites se realizan a su nombre, ante el
Juez, o ante Notario Público.
3. Todos los inmuebles se encuentran ocupados por los
deudores, por lo que, entre la compra con el banco, y la toma de posesión
física del inmueble mientras es desalojado, transcurre un periodo de
tiempo de espera.
4. El periodo de espera depende de la etapa procesal o
estatus jurídico del inmueble en particular.
5. El periodo de espera, es proporcional al ahorro que se
tiene en la compra del inmueble o al porcentaje de utilidad que se tendrá de
acuerdo a la figura jurídica de compra de inmueble.
FIGURAS JURÍDICAS PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE EN REMATE
BANCARIO
Estas dependen, de la etapa procesal o estatus jurídico
de cada inmueble y son:
1. Venta directa de bienes escriturados
2. Cesión de derechos adjudicados
3. Remate judicial
4. Cesión de crédito y derechos litigiosos
¿QUE ES UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS DISPONIBLES?
Es la venta directa con escrituración y entrega física
del inmueble, que realiza un banco o una empresa administradora de carteras
bancarias de crédito, a un particular, por lo general al 90% de su valor
comercial.
A continuación y en términos generales el proceso para la
Venta Directa de Bienes Escriturados Disponibles:
1. El cliente (comprador), después de recibir la
información, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le
interese.
2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y
si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro
conocimiento inmediatamente, para que nosotros solicitemos una visita
para que conozca el interior del inmueble.
3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos
mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso.
4. Firman cliente (comprador), y empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato
privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la
empresa administradora de carteras bancarias de crédito
(vendedor), un porcentaje del precio establecido.
5. Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara
ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble,
en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito
(vendedor), el total del precio establecido.
6. Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble
Disponible ante el Notario, el banco o empresa administradora de carteras
bancarias de crédito (vendedor), hará entrega física del inmueble al
Cliente.
¿QUÉ ES UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS NO DISPONIBLES?
Es la venta directa con escrituración inmediata que
realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito,
a un particular, del inmueble, por lo general al 80% de su valor comercial, el
cual todavía se encuentra ocupado, faltando solo tomar posesión, es
decir, desocuparlo.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del
inmueble mediante la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la
toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 2 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para la
Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles:
1. El cliente (comprador), después de recibir la
información que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le
interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de
que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la
posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que
verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente
ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y
si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro
conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis
jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena
inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, cómo
?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.
3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos
mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como
el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.
4. Firman cliente (comprador), y empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato
privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la
empresa administradora de carteras bancarias de crédito
(vendedor), un porcentaje del precio establecido.
Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante
Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble No
Disponible, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa
administradora de carteras bancarias de crédito
(vendedor), el total del precio establecido.
Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No
Disponible ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado
Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien
inmueble, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de
posesión física del inmueble.
¿QUÉ ES UNA CESIÓN DE DERECHOS ADJUDICADOS?
Es la venta que realiza un banco o una empresa
administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada
uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, que
ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudicó el banco, pero que aún no a
escriturado a su nombre, por lo general al 70% de su valor comercial.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del
inmueble mediante la Cesión de Derechos Adjudicados y la toma de posesión
física del inmueble, es de aproximadamente 3 meses. A continuación y en términos generales el proceso para
Cesión de Derechos Adjudicados:
1. El cliente (comprador), después de recibir las listas
que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le
interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de
que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la
posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que
verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente
ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
2. Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y
si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro
conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis
jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena
inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, cómo
?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.
3. Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos
mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como
el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.
4. Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de
Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deberá
pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
5. Una vez firmada la Cesión de Derechos Adjudicados ante
el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado
Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de
los Derechos Adjudicados del bien inmueble, y designara al Notario de
su preferencia
para que escriture el bien inmueble a su nombre, y para
continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física
del inmueble.
¿QUÉ ES UN REMATE JUDICIAL?
Es la venta Judicial que se hace de un bien inmueble, por
lo general al 60% de su valor comercial, mediante una subasta pública, en
donde el inmueble es vendido al mejor postor por un Juez, los términos Subasta
Pública, Almoneda o Remates Judiciales los utilizamos como sinónimos entre
sí.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del
inmueble mediante el Remate Judicial y la toma de posesión física del
inmueble, es de aproximadamente 6 meses. A continuación y en términos
generales el proceso para la adquisición de inmuebles mediante la figura
jurídica de Remate Judicial:
Como Despacho Jurídico, tenemos la posibilidad de
informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se
realizan en los Tribunales de la Cd. De México; pero no capturamos todas,
sino únicamente las que pensamos que pudieran interesar a nuestros clientes,
la información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como
domicilio del inmueble, si es una casa, departamento, terreno,
edificio, bodega, el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo
de Almoneda, Al recibir nuestro cliente la información ya sabrá interpretar los
elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura
legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que habremos de
explicar en este documento más adelante. Al recibir el cliente la información básica, escoge los
que crea se adaptan más a sus requerimientos, teniendo que verlos inmediatamente
porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre
7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y se realizan en
una fecha determinada, por lo que tenemos que hacer preparativos
para que nuestro cliente pueda participar como postor en dicho remate o
subasta.
Una vez que conoce físicamente los inmuebles elegidos y
si alguno(s) se adapta a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro
conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis
jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate
o subasta.
En este análisis conocemos todo lo que originó que el
inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento,
como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás
accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en
cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros
clientes "libre de todo gravamen"), el avalúo judicial y todo lo necesario
para determinar y calificar si es o no una buena inversión.
Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste,
cómo buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto en detalle y el
precio en que lo podrá adquirir, Después de recibir la información, si decide
adquirir el inmueble, entonces celebraremos un Contrato de Prestación de
Servicios Profesionales, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos
respectivamente y detallamos dichas obligaciones.
ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA
AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el
juicio del inmueble a rematar, que generalmente es un 30% inferior al valor
comercial real.
POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que
los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es
determinado por el Juez de acuerdo a la ley y se determina así:
ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza
para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública,
generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda
y Tercera Almoneda.
1. La Primera Almoneda, Es la primera ocasión en que se
anuncia la venta del inmueble y se convoca a posibles compradores. El
avalúo judicial sirve de base para el remate. Esta cantidad o sus dos
terceras partes se toma como la postura legal (monto mínimo a ofrecer); es
decir, si el inmueble se valuó judicialmente en $1 millón de pesos, el
precio para la venta será esta cantidad, y la postura legal puede ser
desde $666,666.66 hasta $1 millón de pesos, según determine el juez.
Generalmente se toma la cantidad más baja y ahí empieza la puja de los
participantes en la subasta.
2. Segunda Almoneda, Si en la primera subasta no se
vendió el inmueble, se convoca a una segunda en la cual el precio del bien es
aún menor: hay una rebaja de 20% al valor del avalúo judicial.
Siguiendo el ejemplo,si el inmueble se valúo en $1 millón de pesos, para este
segundo intento el precio base se fija en $800 mil y la postura legal
podrá ser desde $533,333.33 hasta $800 mil pesos, según lo determine el
juez.
De esta manera, el precio del remate en una segunda venta
puede llegar casi a la mitad de su valor. Obviamente, esto hace
más atractiva la oferta y, por lo tanto, es común que haya más postores.
3. Tercera Almoneda, Si en el segundo intento no se vende
el inmueble, el juez convoca a una tercera subasta, en la que el precio
será el de la segunda, aunque ya no habrá un mínimo a cubrir. También
puede variar la exigencia de pagar la propiedad de contado, o la
opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad.
ANÁLISIS JURÍDICO: Es el estudio en detalle que realiza
nuestro despacho del expediente judicial para determinar si el negocio es
bueno. PUJA: Es la cantidad que ofrece un postor mayor a la
ofrecida por otro postor para adquirir el inmueble que se remata.
DILIGENCIA DE REMATE: Es la audiencia que se lleva a cabo
en la fecha y hora señaladas para el remate, en donde nuestro cliente ofrece
su postura para la adquisición del inmueble deseado.
APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo del Juez, mediante
el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que
éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este
momento el Cliente ya es propietario jurídicamente del bien subastado.
LA ESCRITURACIÓN: Es el documento de compraventa
elaborado por el Notario Público elegido por el cliente, y que normalmente es
firmada por el juez por la negativa del demandado a firmarla.
LA POSESIÓN: Es el momento en el cual, una vez que se
haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a
nuestro cliente la posesión física del inmueble en cuestión.
¿QUÉ ES UNA CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS?
Esta figura es a la que más recurren las personas que
quieren adquirir un inmueble, en remate bancario con fines de hacer negocio
(inversionistas), y es la venta que realiza un banco o una empresa
administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada
uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por
lo general al 40% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, justo
antes de la venta judicial en la que se rematara
el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del
banco, teniendo la posibilidad de vender el
inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así,
una utilidad por dicha venta, o, si
decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo
posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse
incluso al 30% de su valor comercial.
Es importante hacer de su conocimiento, que si usted
decide vender el inmueble en el remate, los trámites para continuar con el
procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta
del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el
importe del precio en el que se vendió en dicho remate.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del
juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el más largo de todas
las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de
hasta 2 años.
A continuación y en términos generales el proceso para
Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:
- El cliente (comprador), después de recibir las listas
que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le
interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de
que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa
administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la
posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que
verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente
ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si
alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro
conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis
jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente para conocer y
puntualizar el Avance Procesal en el Juicio. En este análisis conocemos
todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y
detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el
propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene
otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión
(aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes
"libre de todo gravamen"), y todo lo necesario para determinar y
calificar si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y
calificado éste, como buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto
en detalle.
- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos
mediante un Contrato.
- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de
Crédito y Derechos Litigiosos.
-Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos
Litigiosos ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado
Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del
Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento
hasta llegar a
la toma de posesión física del inmueble, si usted se
adjudica el bien, o, hasta el remate si decide usted venderlo en la audiencia
de remate correspondiente.
Como en cualquier operación de compra venta convencional,
los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, son
adicionales al precio de compra del inmueble, y, usted elegirá el Notario de su
preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
Autor: Roberto Angeles
